שוק הדיור הישראלי של שנת 2025 מציג בפני המשקיעים מציאות מורכבת ואף פרדוקסלית: מצד אחד, היקף המשכנתאות שנלקחו בחודש יולי הגיע לכ־10.7 מיליארד שקל – רמה גבוהה במיוחד שנראתה רק לעיתים רחוקות בשנים האחרונות. מצד שני, נתוני העסקאות בשוק הדירות מצביעים על האטה חדה, עם ירידה של עשרות אחוזים במכירות קבלנים, ירידה בביקוש של זוגות צעירים והיחלשות בולטת בפלח השוק של הדירות הסטנדרטיות.
הפער הזה בין נתוני המשכנתאות לנתוני העסקאות מייצר בלבול, אך עבור המשקיע המנוסה זו הזדמנות להבין את הדינמיקה האמיתית שמתרחשת בשוק – ולפעול בהתאם. היקף המשכנתאות הגבוה ביולי אינו משקף גל עסקאות חדשות, אלא בעיקר את השלמתן של עסקאות ישנות. רבות מהן נחתמו בתקופת "מבצעי המימון" האגרסיביים של הקבלנים, ובראשן שיטת ה־20%-80% (ולעיתים אף 10%-90%).
במסגרת זו, הרוכש שילם הון עצמי מצומצם בעת החתימה, בעוד עיקר הסכום נדחה לשלב מאוחר יותר, קרוב למסירת הדירה. לכן, מה שנרשם ביולי כמשכנתאות חדשות הוא בפועל מימוש של עסקאות מלפני שנתיים־שלוש – ולא אינדיקציה לחוזק השוק בהווה. נתון מעניין נוסף הוא הירידה בהיקף "הלוואות הבלון" – הלוואות קצרות טווח ששימשו קבלנים כדי להציע הנחות מימון.
למידע נוסף השאירו את הפרטים:
ביולי הן ירדו לכ־14% בלבד מהמשכנתאות, לעומת שיא של 23% בדצמבר 2023. ירידה זו מצביעה על דעיכת כוחם של המבצעים השיווקיים, בין אם בשל מגבלות בנק ישראל ובין אם בגלל ירידה טבעית בקצב המכירות. מבחינת המשקיע, זהו סימן לכך שהיזמים מאבדים כלים חשובים להמרצת הביקוש – ומכאן גוברת הסבירות לירידות מחירים או להצעות יצירתיות אחרות בשוק.
במקביל, ניכרת עלייה משמעותית במשכנתאות "לכל מטרה" – כלומר, שימוש בדירת מגורים קיימת כבטוחה למימון צרכים שאינם קשורים לרכישת דירה. ביולי עמד היקף ההלוואות הללו על כ־659 מיליון שקל – אחד הנתונים הגבוהים בחמש השנים האחרונות. המשמעות: יותר ויותר בעלי נכסים ממנפים את ההון הנדל"ני שלהם למטרות אחרות – החל מהשקעות נוספות בנדל"ן, דרך השקעות אלטרנטיביות ועד סגירת פערי תזרים.
אולם, הנתון המכריע למשקיע הוא מספר העסקאות בפועל. לפי נתוני משרד האוצר, בחודש יוני נרשמה ירידה של כ־46% במכירות הקבלנים – נתון דרמטי שמעיד על קיפאון ממשי. כאן נחשף הפער: בעוד היקף המשכנתאות משקף פעילות גבוהה לכאורה, הוא למעשה תוצאה של עסקאות עבר. במציאות העכשווית, השוק מתקרר, והציבור מתקשה יותר ויותר לעמוד בנטל ההחזרים.
נכון להיום, שיעור ההחזר החודשי הממוצע על משכנתא קפץ פי ארבעה ביחס לעלייה בשכר הממוצע במשק. הדבר מציב רף בלתי אפשרי עבור משקי בית רבים, ובפרט זוגות צעירים. נתוני יוני מצביעים על כך ש־40% מהעסקאות החדשות הן לדירות שמחירן מעל 3 מיליון שקל – נתון שמעיד כי רוכשי דירה ראשונה כמעט ונעלמים מהשוק.
כיצד צריך משקיע נדל"ן לקרוא את הנתונים? ראשית, חשוב להבין שהיקפי המשכנתאות הגבוהים של יולי ואוגוסט אינם סימן להתאוששות אמיתית, אלא לגל עסקאות ישנות שמגיע כעת לשלב המימון. שנית, כאשר מגמה זו תסתיים – שוק המשכנתאות צפוי להתקרר, והיזמים יעמדו מול קושי ממשי להניע מכירות חדשות. במצב כזה, הלחץ להוריד מחירים יגבר, במיוחד בפרויקטים שבהם המלאי עומד ואינו נמכר.
המשמעות למשקיע: תקופה זו עשויה לייצר הזדמנויות ייחודיות. יזמים עלולים להציע הנחות, תנאי מימון חדשים או שותפויות אסטרטגיות כדי להניע פרויקטים. מי שמחזיק בהון עצמי נזיל או בגישה למימון יציב – עשוי לנצל את ההאטה כדי לרכוש נכסים במחירים אטרקטיביים, בעיקר בפריפריה ובפרויקטים "על הנייר", שם ניכרת גמישות גבוהה יותר מצד היזמים.
עם זאת, יש לנקוט זהירות יתרה. לא כל עסקה במחיר מוזל היא בהכרח הזדמנות – חשוב לבדוק את יכולת היזם, את קצב המכירות בפרויקט ואת מגמות השוק האזורי. ההיסטוריה מלמדת שתקופות קיפאון אינן אחידות: באזורים מבוקשים במרכז ייתכן תיקון מתון בלבד, בעוד שבפריפריה עלולה להירשם ירידה חדה יותר במחירים.
לסיכום, הפרדוקס של שוק הדיור ב־2025 – משכנתאות בהיקף שיא מול קיפאון בעסקאות – אינו אלא השתקפות של עסקאות עבר שמגיעות לשלב המימון. הנתון החשוב למשקיע הוא הירידה בפועל במספר העסקאות החדשות והקושי של משקי הבית. אלו מייצרים קרקע פוריה להזדמנויות, אך גם דורשים בחינה זהירה של כל פרויקט. משקיע שיידע להיכנס בזמן הנכון, במיקום הנכון ובתנאים הנכונים – עשוי ליהנות מהשוק דווקא בתקופת ההתקררות הנוכחית.
למידע נוסף השאירו את הפרטים:
