דנמרק אינה מדינה חדשה במפת ההשקעות הישראלית ובוודאי לא בזירה הבינלאומית. כבר למעלה מעשור היא מסומנת כאחד היעדים האטרקטיביים למשקיעים בעלי הון, בעיקר בזכות יציבותה הכלכלית, הפוליטית והרגולטורית. בשנים האחרונות גברה מגמה ברורה של ישראלים הפונים להשקעות נדל״ן מעבר לים, בין היתר בשל התחזקות השקל, מחירי הנדל״ן הגבוהים בישראל והרצון לאפיק השקעה הנתפס כבטוח ויציב יותר. המודל הדני נשען במידה רבה על השקעות זרות.
בעשור האחרון, ובשנים מסוימות אף ביתר שאת, רוב עסקאות הנדל״ן במדינה בוצעו על ידי משקיעים שאינם אזרחי דנמרק. למרות שמדובר בשוק יקר, היציבות המתמשכת והביצועים העקביים של מחירי הנדל״ן הפכו את דנמרק ליעד מבוקש עבור מי שמחפש שמירה על ערך ההון ותשואה מתונה אך יציבה. עם זאת, מאחר שמדובר בשוק ותיק ובשל, עולה השאלה האם נותרו בו הזדמנויות משמעותיות ליצירת תשואה עודפת, או שמא עיקר היתרון טמון בשימור ההון ולא בהשבחתו.
למידע נוסף הירשמו, ונחזור אליכם בהקדם:
השקעות נדל״ן בדנמרק מבוססות בראש ובראשונה על עיקרון האיזון בין ביטחון לתשואה. הנדל״ן המקומי נהנה מביקוש יציב, עליית מחירים מתמשכת ושיעורי חדלות פירעון נמוכים במיוחד. בעשור האחרון נרשמה עליית מחירים ממוצעת של כחמישה אחוזים בשנה, נתון מרשים למדינה מערבית מתקדמת. עוד לפני משבר הקורונה נרשמה האצה בקצב העלייה, וגם בתקופות של טלטלות גלובליות הפגין השוק הדני עמידות יחסית.
הכלכלה הדנית נמנית עם החזקות בעולם, עם תוצר לנפש מהגבוהים במדינות ה OECD. גם משבר הסאב פריים פגע בה פחות מאשר במדינות מערב אירופה וארצות הברית, מה שחיזק את תדמיתה כעוגן יציב למשקיעים. לכך מצטרפת אוכלוסייה אמידה, פיזור הכנסות רחב ושיעור חסכונות גבוה, המאפשרים שוק שכירות איכותי עם סיכון נמוך לאי תשלום. שוק המשכנתאות בדנמרק נחשב לאחד הבריאים בעולם, עם שיעורי עיקול ואי עמידה בהחזרים נמוכים במיוחד.
שילוב זה מונע היווצרות בועות חריפות ותורם ליציבות מחירי הנדל״ן לאורך זמן. גם מבט קדימה מצביע על כלכלה עם פוטנציאל המשך צמיחה, בין היתר לאור משאבים טבעיים המתגלים בשטחי הממלכה והפעילות הכלכלית הנלווית אליהם. לא בכדי גופים מוסדיים ישראליים בוחרים להשקיע בדנמרק. השקעות רחבות היקף שבוצעו בשנים האחרונות בנכסי מגורים ומסחר בקופנהגן משקפות אמון ארוך טווח מצד שחקנים מקצועיים, אשר בוחנים את השוק לעומק בטרם קבלת החלטות.
מרכז הכובד של שוק ההשקעות מצוי בקופנהגן, העיר הגדולה במדינה והמרכז הכלכלי, התיירותי והעסקי שלה. העיר מציעה מגוון רחב של נכסים, החל מדירות מגורים להשכרה ארוכת טווח ועד נכסים המתאימים להשכרה קצרה במודל תיירותי. שילוב של תיירות יציבה, פעילות עסקית ענפה וקהלים אמידים מאפשר גמישות בניהול הנכס והשגת תשואה גבוהה יותר בהשכרות קצרות טווח.
לצד קופנהגן, קיימות גם ערים נוספות בעלות פוטנציאל יציב, וכן אזורים תיירותיים ואיים ייחודיים שבהם נרשמה עליית ערך חדה במיוחד בנכסי נופש. נכסים אלו פונים לקהל תיירים אמיד ומאפשרים תשואה גבוהה, אך הם רגישים יותר לתנודות בענף התיירות ודורשים בחינה מעמיקה של עונתיות והיקף הביקושים. גם תחום נכסי המסחר והמשרדים מושך משקיעים, בעיקר באזורים מתפתחים בקופנהגן, בהם מתבצעת התחדשות עירונית רחבת היקף.
אזורים אלו נהנים מביקושים עתידיים, אך חשופים יותר לשינויים מאקרו כלכליים ולהשפעות של עבודה מרחוק ושינויים בהרגלי צריכת שטחי משרד. לצד היתרונות, השקעה בדנמרק אינה חפה מסיכונים ואתגרים. המדינה מציבה חסמים רגולטוריים משמעותיים בפני משקיעים זרים, וברוב המקרים אינה מאפשרת רכישת נכסים ישירה ללא קבלת אישור ייעודי או הקמת חברה מקומית. תהליך זה כרוך בעלויות גבוהות, זמן והתמודדות עם בירוקרטיה מורכבת.
מחירי הכניסה הגבוהים, המיסוי המשמעותי והעלויות הנלוות לניהול נכס במדינה זרה שוחקים את התשואה, בעיקר בשנים הראשונות. לכך מצטרף סיכון מובנה בכל השקעה מעבר לים, הנובע מחוסר היכרות עם התרבות, החקיקה והשוק המקומי, לצד תלות בגורמים מתווכים. המיסוי בדנמרק נחשב גבוה ביחס לסטנדרט האירופי, וכולל מסים שונים על הכנסות משכירות, מסי רכוש ומסים מוניציפליים.
אמנת המס בין ישראל לדנמרק מונעת כפל מס, אך אינה מפחיתה את נטל המס המקומי. בנוסף יש להביא בחשבון עלויות ניהול, תחזוקה, תיווך והוצאות שוטפות, אשר מצריכות תכנון פיננסי מדויק והסתכלות ארוכת טווח. לסיכום, השקעת נדל״ן בדנמרק מתאימה למשקיעים המחפשים יציבות, שמירה על ערך ההון ותשואה סולידית לאורך זמן, ולא בהכרח למי שמחפש רווח מהיר או השבחה אגרסיבית.
זהו שוק בוגר, יקר ומוסדר, המתגמל סבלנות, הון עצמי גבוה וניהול מקצועי. ההחלטה אם להשקיע בדנמרק צריכה להישען על בחינה כנה של היכולת הפיננסית, האופק ההשקעתי והנכונות להתמודד עם רגולציה ומיסוי גבוהים. עבור מי שעומד בקריטריונים אלו, דנמרק עשויה להוות עוגן יציב בתיק ההשקעות הבינלאומי.
למידע נוסף הירשמו, ונחזור אליכם בהקדם:
