במשך שנים ארוכות נתפסה איסלנד כמדינה שולית בהקשר הכלכלי והנדל״ני. מדינת אי מרוחקת בצפון האוקיינוס האטלנטי, בעלת אוכלוסייה מצומצמת המונה פחות מחצי מיליון תושבים, חורף ארוך וקשה וכלכלה שסבלה ממשברים חוזרים. עבור מרבית המשקיעים הבינלאומיים, ובוודאי עבור משקיעים ישראלים, איסלנד לא הייתה יעד השקעה רלוונטי. אולם בעשור האחרון חל מהפך של ממש בתדמיתה הכלכלית של המדינה, מהפך אשר הציב אותה מחדש על מפת ההשקעות העולמית.
נקודת המפנה המרכזית הגיעה עם הפיכתה של איסלנד לאחד מאתרי הצילום הבולטים של סדרת הטלוויזיה הבינלאומית המצליחה משחקי הכס. חשיפת הנופים הייחודיים והמרחבים הפראיים של המדינה לקהל עולמי רחב הובילה לזינוק חסר תקדים בענף התיירות. גידול זה יצר אפקט שרשרת כלכלי שכלל עלייה חדה בביקוש ללינה, התפתחות תשתיות, עליית מחירי קרקעות ונדל״ן, והתאוששות מרשימה של הכלכלה האיסלנדית, אשר יצאה ממשבר עמוק והפכה לאחת הכלכלות הדינמיות במדינות המערב.
במקביל לתהליכים אלו, נרשמת בשנים האחרונות מגמה ברורה בקרב משקיעים ישראלים לחיפוש אחר השקעות נדל״ן מעבר לים. התחזקות השקל מול מטבעות זרים, הרצון לגוון סיכונים באמצעות נכסים מוחשיים, והקושי הגובר להיכנס לשוק הדיור המקומי בישראל בשל מחירים גבוהים במיוחד, מובילים רבים לבחון אפיקים בינלאומיים. בתוך מציאות זו, איסלנד, אשר נהנית מצמיחה כלכלית, יציבות פוליטית ומעמד של מדינה חברה ב־OECD, הופכת ליעד שמעורר עניין הולך וגובר.
למידע נוסף הירשמו, ונחזור אליכם בהקדם:
השקעה בנדל״ן באיסלנד מציבה את המשקיע בפני מערכת שיקולים מורכבת, הנשענת על האיזון שבין ביטחון לתשואה. מצד אחד, נדל״ן באיסלנד מבוסס על נכסים פיזיים במדינה מתקדמת, בעלת מערכת חוק מסודרת, רמת שקיפות גבוהה ויציבות מוסדית. מנגד, מדובר בכלכלה קטנה ובעלת מחזורי עסקים קצרים, המאופיינת בתנודתיות יחסית ובתלות גבוהה בענף התיירות. אף על פי כן, ישנם מספר גורמים מהותיים ההופכים את השוק האיסלנדי לאטרקטיבי עבור משקיעים בעלי ראייה ארוכת טווח.
הכלכלה האיסלנדית הציגה בעשור האחרון שיעורי צמיחה חריגים ביחס למדינות מפותחות אחרות, כאשר בשנת 2017 לבדה נרשמה צמיחה של למעלה משבעה אחוזים. שוק העבודה יציב, שיעורי האבטלה נמוכים והשכר הממוצע נמצא במגמת עלייה. במקביל, מאז השפל הכלכלי של תחילת העשור הקודם, מחירי הנדל״ן באיסלנד עלו בלמעלה מחמישים אחוזים. מאחר ומדובר באי בעל שטח מוגבל, היצע הקרקעות מצומצם באופן טבעי, עובדה היוצרת לחץ מתמשך לעליית מחירים. גם שוק השכירות נהנה מביקוש גבוה, הן מצד האוכלוסייה המקומית והן מצד תיירים.
התיירות מהווה מרכיב מרכזי בהבנת שוק הנדל״ן האיסלנדי. בין השנים 2011 ל־2018 זינק מספר התיירים במדינה מכחצי מיליון ליותר משני מיליון מבקרים בשנה. מדובר בקהל תיירים אמיד יחסית, המוכן לשלם מחירים גבוהים עבור לינה, בין היתר בשל יוקר המחיה, המיסוי והעלויות הגבוהות הכרוכות בהגעה לאי. יתרון משמעותי נוסף הוא העובדה שאיסלנד אינה יעד תיירותי עונתי בלבד. החורף מושך מבקרים בזכות נופים קפואים ותופעות טבע ייחודיות, ואילו הקיץ מציע טבע ירוק, ימים ארוכים וחוויית טיול שונה לחלוטין, מה שמאפשר ביקוש רציף להשכרות לאורך כל השנה.
מרבית ההשקעות מתמקדות בשני אזורים עיקריים. האחד הוא העיר רייקיאוויק, בירת המדינה, אשר מאכלסת למעלה משליש מאוכלוסיית איסלנד כולה. העיר חוותה פריחה נדל״נית משמעותית בעשור האחרון, אולם יש לזכור כי מדובר בשוק קטן יחסית במונחים בינלאומיים, דבר העלול להגביר סיכונים בתקופות של האטה כלכלית. האזור השני, אשר נחשב בעיני רבים לאטרקטיבי אף יותר, הוא המרחבים התיירותיים שמחוץ לערים.
אזורים אלו, הסמוכים לאתרי טבע מרכזיים, נהנים מביקוש גבוה להשכרות קצרות טווח, ופחות תלויים במצב הכלכלי של האוכלוסייה המקומית. לעומת זאת, השקעות בנכסי מסחר ותעשייה נחשבות מורכבות ומסוכנות יותר, בשל חוסר היציבות ההיסטורי של המגזר העסקי המקומי והיקף אוכלוסייה מצומצם. לצד ההזדמנויות, קיימים סיכונים מהותיים שיש להביא בחשבון.
התלות הגבוהה בענף התיירות הופכת את שוק הנדל״ן האיסלנדי לרגיש למשברים גלובליים, כפי שניתן היה לראות במהלך משבר הקורונה. עוד טרם המשבר נרשמה ירידה מסוימת במספר התיירים, בין היתר בשל סיום אפקט משחקי הכס, העלאת מיסי תיירות, התייקרות יוקר המחיה וקריסת חברת התעופה המקומית WOW בשנת 2018, אשר צמצמה משמעותית את היצע הטיסות לאי.
לכך מצטרפת תנודתיות המטבע המקומי, אשר הוכיחה בעבר ירידות חדות בתקופות של אי־יציבות כלכלית. אתגר מרכזי נוסף נוגע לרגולציה ולמיסוי. איסלנד מטילה מגבלות משמעותיות על רכישת נכסים בידי אזרחים זרים, כאשר מי שאינם תושבי האזור הכלכלי האירופי נדרשים לקבל אישור מיוחד ממשרד המשפטים האיסלנדי. מדובר בהליך בירוקרטי ממושך הדורש ליווי משפטי מקצועי.
בנוסף לכך, המיסוי על השקעות נדל״ן נחשב לגבוה וכולל מס על הכנסות משכירות, מס שבח, מס נדל״ן מוניציפלי ולעיתים גם מס חברות. במצטבר, עשוי המשקיע להעביר כשליש מרווחיו לרשויות. לכך יש להוסיף עלויות ניהול, תחזוקה, עורכי דין וחברות ניהול, במיוחד כאשר מדובר בהשכרה לטווח קצר. בסיכומו של דבר, השקעה בנדל״ן באיסלנד אינה מיועדת למי שמחפש רווח מהיר, אלא למשקיעים בעלי אופק השקעה ארוך ויכולת ניתוח מעמיקה.
מדובר בשוק יציב יחסית, עם יתרונות ברורים הנובעים מתיירות מתמשכת, מחסור טבעי בקרקעות ומסגרת מדינתית מתקדמת, אך גם עם חסרונות בדמות מיסוי גבוה, רגולציה מחמירה ותלות בענף אחד מרכזי. משקיעים הפועלים בזהירות, בליווי מקצועי ותוך התאמת אסטרטגיה נכונה, יכולים למצוא באיסלנד יעד השקעה מעניין ומשלים לפורטפוליו נדל״ני בינלאומי.
למידע נוסף הירשמו, ונחזור אליכם בהקדם:
