דובאי היא אחת משבע הנסיכויות באיחוד האמירויות, השנייה בגודלה והראשונה בפופולריות שלה בעיני העולם. יותר מ-80% מתושביה היגרו לכאן מהודו, פקיסטן וארצות ערב ולכן הפער הכלכלי בין האזרחים החיים בה מובהק ביותר. דובאי פתחה את שעריה להשקעות זרות החל משנת 2007, עם הכרזתה על אזור סחר חופשי ונטול מס על ההכנסות – מהלך שהפך אותה למוקד תיירותי ועסקי חשוב ומבוסס במיוחד.
נכון להיום, שוק ההשקעות הזרות של דובאי מגלגל עשרות מיליארדי דולרים מידי שנה. אפשר לזקוף זאת לזכותה של מיעוט הבירוקרטיה המקומית מתוך מטרה לעודד פעילות עסקית, אך בין היתר גם להשקעה נרחבת בטכנולוגיה, תיירות ובהחלט גם בנדל”ן.
למידע נוסף הירשמו ונחזור אליכם בהקדם:
עם שווי למ”ר שנע בין 6,500-18,300 דירהם (בין 6,000-17,000 ₪), כדאי מאוד להבין היכן יותר שווה להניח את ההשקעה שלכם במובן הגיאוגרפי. במילים אחרות – אם תשקיעו בדירת 65 מ”ר באחת השכונות הזולות בעיר, תשלמו תמורתה כ-390,000 שקלים. לעומת זאת, השקעה בדירת 120 מ”ר באחד האזורים המבוקשים בעיר, תדרוש מכם כ-1.1 מיליון שקלים או יותר כאשר מדובר בדירת יוקרה.
כמובן שמלבד התמורה עבור ההשקעה, צריך לבחון כל אפשרות באופן פרטני מבחינת מצבה הכלכלי של האוכלוסייה המקומית. השקעה בשכונת מהגרים תניב אמנם תמורה שאיננה מהגבוהות, אך מוכוונת לביקוש גדול יותר בשל הגידול הקבוע באוכלוסייה שמהגרת לדובאי לצורך פרנסתה. יחד עם זאת, גם כאשר התמורה יציבה, עדיין יהיה צורך לבחון במדויק את סוג הנכס וטיבו וכמובן את השוכרים הקיימים או הפוטנציאליים שיהיו לו.
מאז כריתתם של “הסכמי אברהם” גם המשקיעים הישראלים נחשפים ליתרונות המרשימים של דובאי כאמירות מבוססת ויציבה במיוחד. מגמת הפיתוח והשיפור כאן קבועה ביותר, בייחוד בתחומי האקולוגיה והטכנולוגיה. רמת הפשיעה של דובאי נושקת ל-0% ביחס למדד הפשיעה העולמי וזאת במקביל לפועלה התיירותי העשיר ולתדמית המפוארת שדבקה בה ובצדק.
יתרון נוסף הוא השאיפה של האמירות להקטין את התלות שלה בנפט כמשאב לאומי. למעשה, כיום מהווה הנפט רק 1% מההכנסות הכלכליות של דובאי כך שהיא מקבלת בברכה את פניהם של תיירים ואנשי עסקים רבים מכל רחבי העולם, שמייצרים אצלה גידול הוני איכותי ויציב. הנכנסים לדובאי גם מאופיינים ברובם בחתך סוציואקונומי גבוה בשל עלויות המחייה הגבוהות ולכן צפויים לספק למשקיעים בנדל”ן המקומי תמורה ראויה ביותר.
התזמון הנוכחי להשקעות בדובאי נחשב להזדמנות פז, שכן המחירים נמצאים כעת במגמת ירידה וצפויים לפי ההערכות לזנק בעוד כשנה-שנתיים.הרוכשים דירה בדובאי בסכום של 750,000 דירהם ומעלה, זכאים לוויזת תושב עם תוקף ל-3 שנים במעמד רכישת הדירה. החל מאפריל 2022, נכנסה לתוקפה גם רפורמה בקבלת ויזה לדובאי ולכלל האמירויות, לפיה כל רכישת דירה בסכום של 2 מיליון דירהם ומעלה, מזכה בוויזת זהב למשך 10 שנים.
אם שקלתם את כלל הפלוסים והמינוסים בהשקעת נדל”ן בדובאי ומצאתם שמדובר בהשקעה פוטנציאלית ומסקרנת, בואו נדבר גם על מה שממתין לכם כאן מבחינת המיסים: כפי שקראתם, בעלי נכסים נהנים ממס קבוע של 5% בכל רחבי האמירויות, עבור הכנסות מהשכרת הדירה. ככל שההשכרה היא לנכס שאינו מיועד למגורים (נכס מסחרי בעיקר), המיסוי הינו 10%.
אמנם בנדל”ן של דובאי אנו עוסקים, אבל תשמחו לדעת שבאבו דאבי השכנה חל פטור מלא ממס זה ובמקומו תתבקשו לשלם עבור רישיון מתחדש להשכרת נכסי נדל”ן משנה לשנה. ההטבות במס אינן נעצרות כאן, שכן איחוד האמירויות פוטר את המשקיעים שלו ממס ליחידים ולחברות כולל פטור מלא ואוטומטי ממס שבח. ולכן גם אם תבחרו להקים חברה בדובאי שתרכוש נכסי נדל”ן ותשכיר אותם, תשלמו תמורת הרווחים מכך מס בגובה 0%.
הדרך לקניית נדל”ן בדובאי נחשבת פשוטה ותכליתית מאוד, ללא עודף בירוקרטיה. האמירות מאפשרת לכל אדם שחפץ בכך לרכוש לעצמו נכס מקומי גם מבלי להחזיק בתושבות, למעט אזורים ספציפיים ומועטים שאפשרות זו הוגבלה בהם.
לאחר שבחנתם את הנכס הרלוונטי והחלטתם להתקדם עם רכישתו, עליכם לנסח ולחתום על זיכרון דברים ולשלם במעמד החתימה בין 5%-10% מסכום הרכישה, או לחילופין להעביר את סכום זה לחשבון נאמנות שיפתח היזם בפרויקט (רלוונטי למשקיעים בדירה מקבלן).
לאחר מכן יבוצע חיתום על חוזה רכישת הנכס (SPA-Sales Purchase Agreement), שניסוחו קשיח ואחיד לכלל החוזים בנדל”ן הנחתמים בדובאי. מצד אחד, חוזה סטנדרטי מוריד צרה אחת לפחות מהכתף במובן המשפטי. מצד שני, יש לזכור כי במצב כזה החוזה יאבד מהאפשרות לשאת ולתת לגביו משני הצדדים. אפשר כמובן להיעזר בעו”ד מקומי לצורך עריכת החוזה ושיפורו אך יש להביא את עלות שכר טרחתו בחשבון בסכום ההשקעה הכולל.
בהמשך, יהיה על שני הצדדים להיפגש יחדיו מול נאמן מחלקת הקרקעות של דובאי (Dubai Land Department – D.L.D), כאשר אפשר לעשות זאת באמצעות נציג מטעמכם. מוסרים למוכר את התשלום בשיקים, העברה בנקאית או במזומן (כמובן שניתן גם ליטול משכנתא/ הלוואה מבנק מקומי עד 50% משווי הנכס), מוסרים שיק נוסף בגובה 4% ממחיר העסקה כתשלום למחלקת הקרקעות עצמה ומקבלים בסיום שטר Ogood המהווה את סוף התהליך וההיתר להשכרת הנכס או מכירתו.
מלבד התשלום עבור הרכישה, נציין כי תידרשו להפקיד שיק נוסף בסך 2,000 דירהם תמורת רכישת דירה השווה עד 500,000 דירהם או שיק בסך 4,000 ₪ אם הדירה הנרכשת שווה יותר מ-500 אלף דירהם וכן שיק בסך 4,000 דירהם על שם הרוכש, לטובת הרשות למים ואנרגיה (DEWA). לסיכום הדברים הסכמי אברהם הובילו לקיום קשרי מסחר איכותיים ומטיבים מאוד בין דובאי וישראל ולכן מעוררים משקיעים ישראליים רבים לבחון את כדאיות הנדל”ן האמירתי כבר עכשיו.
למידע נוסף הירשמו ונחזור אליכם בהקדם:
