“תדמיין שהייתי אומרת לך שדירה שעולה כ־1.4 מיליון שקלים מכניסה כ־10,000 שקלים בחודש, בלי להתעסק עם דיירים, ועם שכירות שמשולמת על ידי הממשלה. לא היית עוצר לבדוק?” אומרת הדס פישר, מנכ״לית Horizon Capital Group. “זה בדיוק מה שקורה היום באנגליה, וזה מסביר למה יותר ויותר ישראלים מפסיקים לחכות לחלום ומתחילים לקנות תזרים”.
שוק הנדל״ן הישראלי יצר לאורך השנים מציאות מוכרת: הון עצמי גבוה, תשואה נטו נמוכה, ודחיית הכנסות לשלב עתידי של מסירה, לעיתים בעוד שנתיים או יותר. במקביל, הולך ומתבסס מודל השקעה באנגליה שמציע אלטרנטיבה שונה לחלוטין עבור המשקיע הישראלי. מדובר ברכישת נכסים קיימים ומאוכלסים, עם חוזי שכירות ארוכי טווח שבהם השוכר הוא גוף ציבורי, והרנטה משולמת בפועל על ידי ממשלת אנגליה.
למידע נוסף הירשמו, ונחזור אליכם בהקדם:
לדברי פישר, הביקוש מצד ישראלים הגיע בדיוק מהמקומות שבהם השוק המקומי מתקשה לספק מענה. “הלקוחות שלנו חיפשו מחירי כניסה נמוכים יותר מישראל, נכס מוכן שמניב מהיום הראשון, ושקט נפשי בכל הקשור לדיירים. החשש מדייר בחו״ל שלא ישלם הוא טבעי, וכאן בדיוק היתרון של אנגליה: חוזה שכירות ממשלתית, ניהול מלא, ובעלות רשומה עם מעטפת משפטית ופיננסית מלאה”.
מודל ה־Social Housing באנגליה מבוסס על התקשרות בין בעל הנכס לבין רשות מקומית או עמותה מורשית. הגוף הציבורי אחראי לאכלוס, לתחזוקה השוטפת ולהעברת דמי השכירות, בהתאם לחוזה מסודר. עבור המשקיע המשמעות ברורה: ודאות תזרימית גבוהה, מינימום חיכוך תפעולי, ופחות תלות בשוק השכירות החופשי. כאשר הניהול מבוצע על ידי חברת ניהול דוברת עברית, החוויה כולה הופכת לפסיבית כמעט לחלוטין.
“היתרון הגדול ביותר הוא השקט הנפשי”, מסבירה פישר. “זו לא השערה ולא הבטחה כללית. זה חוזה. הממשלה משלמת את השכירות, חברת הניהול מטפלת בכל השאר, והמשקיע מקבל דוח, העברה וסיום חודש מסודר”. מעבר להכנסה השוטפת, ישנם אזורים באנגליה שמציגים בשנים חזקות גם פוטנציאל לעליית ערך משמעותית. באזורים מסוימים נרשמו בשנים האחרונות עליות שנתיות דו־ספרתיות, סביב עשרה אחוזים לשנה, בכפוף כמובן למיקום ולמחזוריות השוק.
לכך מתווסף מנגנון עדכון שכר דירה שנתי, לרוב סביב חמישה אחוזים, המעוגן בחוזה עצמו. התוצאה היא שילוב בין תזרים צומח לבין הון שעשוי לגדול לאורך זמן. “אנחנו מכוונים את הלקוחות לאזורים שבהם שני הפרמטרים עובדים יחד”, אומרת פישר. “כשגם השכירות מתעדכנת וגם האזור מתחזק, המשקיע נהנה מרווח כפול”.
בהיבט המיסוי, בין ישראל לבריטניה קיימת אמנה למניעת כפל מס, המסדירה את אופן הדיווח וההכרה במסים ששולמו בחו״ל. במסגרת ליווי מקצועי נכון, ניתן לבנות מסלול שקוף ומסודר שמצמצם אי־ודאות והפתעות. “אנחנו לא רק מאתרים נכס”, מדגישה פישר. “אנחנו בונים למשקיע מסלול השקעה מלא, עם משרד עורכי דין בריטי בעל שלוחה בישראל, נאמנות, רישום מסודר ב־Land Registry וחיבור ליועצי מס שמכירים היטב את האמנה”.
המספרים, לדבריה, מדברים בעד עצמם. עסקאות שבוצעו לאחרונה במסגרת Horizon Capital Group כוללות דירות קיימות באנגליה בעלות של סביב מיליון שקלים, עם שכירות ממשלתית שמניבה כ־7,000 שקלים בחודש, תשואה נטו של כ־8.4 אחוזים בשנה לאחר ניהול, ועדכון שכירות שנתי קבוע. עסקאות נוספות ברמות כניסה של כ־720 אלף שקלים מציגות הכנסה חודשית של כ־5,200 שקלים ותשואה דומה. בכל המקרים מדובר בבעלות מלאה, חוזה שכירות חתום וניהול שוטף בעברית.
ההשוואה לישראל ממחישה את הפער. דירה בבאר שבע במחיר של כמיליון שקלים תניב לרוב סביב 3,000 שקלים בחודש ברוטו, ובירוחם כ־1,800 שקלים. לאחר הוצאות, ריקונים ותחזוקה, התשואה נטו נשחקת משמעותית. באנגליה, תחת שכירות ממשלתית, היעד מתחיל מתשואה נטו של שמונה אחוזים, כבר מיום הרכישה. “מי שמאס בדירה שמכניסה 2,500 שקלים בחודש מבין שזה לא כסף שעובד באמת”, אומרת פישר.
“המשקיעים שלנו רוצים מספרים שמזיזים מחט. היום אנחנו גם יודעים לבנות פתרונות מימון חכמים, כולל שעבוד נכס קיים, כך שההון עובד בצורה יעילה יותר”. Horizon Capital Group פועלת באנגליה, בקפריסין היוונית ובבולגריה, ומתמחה בליווי משקיעים ישראלים בעסקאות נדל״ן מניב. באנגליה החברה עובדת עם קרן השקעות ותיקה, ומחזיקה מלאי מתחלף של עשרות דירות עם הסכמי שכירות פעילים.
המעטפת כוללת איתור נכס קיים, בדיקות נאותות מקיפות, ליווי משפטי בינלאומי, נאמנות, רישום בעלות, ניהול שוטף בעברית ואפשרויות מימון, בכפוף לאישור. נקודת הכניסה להשקעה מתחילה סביב 350 אלף שקלים, ללא תלות במסירה עתידית או בהבטחות על הנייר. “מי שמחכה למסירה, מחכה גם להכנסה”, מסכמת פישר. “מי שקונה נכס קיים, מקבל תזרים”. נדל״ן באנגליה, עם שכירות ממשלתית, חוזים ברורים ותזרים מהיום הראשון, מציב אלטרנטיבה ברורה עבור משקיעים ישראלים שמחפשים ודאות, יעילות והכנסה שעובדת כאן ועכשיו.
למידע נוסף הירשמו, ונחזור אליכם בהקדם:
