בעבר, ההשקעה בדירה נחשבה משתלמת מאוד למשקיעים רק על סמך העלייה המתמשכת במחירי הדירות. היום, כאשר המחירים נמצאים בסטגנציה ואף בירידה קלה לאורך השנה האחרונה, התמונה שונה. הוסיפו לכך את העובדה שכבר בשנת 2021 ירדה התשואה מהשכרה, על פי נתוני הלמ"ס, מתחת לרף של 3% לראשונה זה 30 שנה.
ברבעון השני של 2023 כבר עמדה על 2.7%, וקיבלתם נתוני פתיחה לא מוצלחים במיוחד למי שמעוניין להשקיע בעת הזו בענף המגורים. אלא שישנן אלטרנטיבות – החל במחסן או חניה ועד לתא אחסנה במרכז לוגיסטי. המספרים שמציעות האפשרויות הללו מעניינים למדי.
אם בעבר השכרת חניות הייתה מוגבלת לתל אביב ואולי גם לשכנות מסוימות ברמת גן ובגבעתיים, היום אפשר למצוא מודעות להשכרת חניות ולמכירה של כאלו ביד 2 גם בערים כמו ראשון לציון, פתח תקווה ועוד. עם זאת, ההבדלים גדולים: בעוד בערי המעגל השני לתל אביב השכירות החודשית המבוקשת היא כמה מאות שקלים, בלב תל אביב ובצפון הישן אפשר למצוא חניות גם במחירים של 1,500 שקל לחודש ואף קרוב ל־2,000 שקל.
המחירים עוד צפויים לעלות, כי מקומות החניה במרכזי הערים הולכים ופוחתים. ישנם הרבה פרויקטים שבונים בלי חניות בכלל, ודאי לאורך תוואי הרכבת הקלה. צפויה מצוקה גדולה של חניות בתל אביב רבתי בשנים הקרובות ולכן מחירי השכירות שלהן רק ילכו ויעלו. זה הופך אט־אט מ'בונוס' מסוים לבעל הדירה, לנכס בפני עצמו.
למידע נוסף הירשמו, ונציג יחזור אליכם בהקדם:
מתברר כי התופעה קיימת גם בערים מרוחקות מהמרכז כמו חריש, אך שם השכרת חניה נעשית בעיקר כצורך ולאו דווקא כהשקעה. לדוגמה, משפחה שיש לה רק רכב אחד אך רכשה בית עם שני מקומות חניה. היא תציע את מקום החניה הנוסף להשכרה כי בהחלט יש מצוקת חניות בעיר ותיהנה מתוספת הכנסה מסוימת של כמה מאות שקלים, אבל בהתחשב בשווי הנכס בפועל לא ממש קיימת כאן תשואה, כך שזו לא השקעה במובן העסקי הקלאסי של המילה.
נכס נוסף אשר נלווה לדירה ויכול לשמש להשקעה במקומות מסוימים הוא מחסן דירתי. כשמדובר במחסן בבניין מגורים, הוא בדרך כלל צמוד מבחינה משפטית לדירה מסוימת. מחסנים מוצעים היום למכירה בכל הארץ, מבאר שבע ועד לקריית ביאליק, דרך כל ערי המרכז. השכירות כבר עוברת את רף ה־2,000 שקל לחודש במקומות מסוימים, בדגש על גוש דן וירושלים.
בפריפריה, בדומה לחניות, השכירות של מחסן עומדת על כמה מאות שקלים. לדוגמה, בדירות שמוצמדים אליהן שניים או שלושה מחסנים. אין הרבה כאלו בעיר, אבל זה קיים. יש בעלי דירות שמשכירים את המחסן הדירתי שלהם משום שאינם זקוקים לו לצרכיהם. בתל אביב, במקומות המבוקשים, מתברר שאפשר להגיע לתשואה יפה רק מעצם ההחזקה של מחסנים כאלו, בשל עליית הערך הגבוהה לאורך שנים.
למשל, לקוח שרכש לפני 15 שנים דירה במרכז תל אביב ובאותה הזדמנות רכש מהקבלן שלושה מחסנים שהיו פנויים תמורת 5,000 דולר. היום כל אחד מהם שווה 100 אלף עד 150 אלף שקל לפחות והוא מכר אותם תמורת כחצי מיליון שקל. מדובר בעסק טוב, ודאי במרכז העיר.
עולם המרכזים הלוגיסטיים (מרלו"גים) מאפשר השקעה ביחידות קטנות, פיסה מתוך מרכז לוגיסטי גדול. בשנים האחרונות, לצד הקמתם של מרלו"גים גדולים לחברות ענק, הוקמו כמה וכמה כאלו אשר מיועדים למשתמשי קצה פרטיים, שלא זקוקים, בדרך כלל, ליותר מכמה מאות מטרים רבועים לאחסון. מתברר שישנם גם משקיעים שרואים בכך הזדמנות ורוכשים את אותן יחידות קטנות כדי להשכיר אותן.
השטחים הללו יכולים לשמש כל אחד, מאנשים פרטיים שמחפשים אחסון של ציוד ועד לבעלי עסקים. היום כל אחד זקוק לאחסון וזה יכול להתאים לכל שימוש: לבעל מסגרייה או נגריה, לאחסון כלי רכב, לאחסון של רכיבים אלקטרוניים, כמחסן למסעדה, ליבואנים. עד היום נמכרו כמחצית מהשטחים, וכ־50% מהרוכשים הם משקיעים המעוניינים להשכיר את היחידות הללו למשתמשי הקצה.
כיום ישנם כמה מרכזים לוגיסטיים בארץ המציעים יחידות אחסון קטנות והביקוש גבוה ומתבטא במחיר. אם לפני שנתיים מחיר הממוצע היה 9,000 שקל למ"ר בעולם הלוגיסטיקה ושכירות של 40 שקל למ"ר, היום המחירים נעים בין 12־13 אלף שקל למ"ר ובמקומות מבוקשים במיוחד כמו פתח תקווה גם 17 אלף שקל למ"ר. השכירות מגיעה ל־60 ואף ל־65 שקל למ"ר. זה שוק מאוד תוסס וכל מי שמעורב בו בטוח שהוא יצמח עוד, בהתחשב בתחזיות על צמיחת האוכלוסייה, הגידול ברכישות אונליין וביבוא.
ברמת המחירים כיום, התשואות נעות סביב 6% אך הן עולות בהדרגה. במקומות מבוקשים ניתן לקבל סביב 60 שקל למ"ר שכירות על שטחים גדולים אך כשמדובר בשטחים של מאות מטרים בלבד, המחיר צפוי להיות גבוה יותר. אם מוסיפים לכך פתרון מידוף (השכרה של שטחים בכמה קומות בתוך אותו תא אחסון), התשואות יכולות להגיע גם ל־10%-15%.
בשנים האחרונות התגבשו לא מעט קבוצות רכישה להקמת מגדלי משרדים באזור המרכז. מגדלי בסר סיטי בפתח תקווה ו־ICON בבורסה ברמת גן הם שתי דוגמאות לפרויקטים שצמחו מיוזמה זו שבמרכזה רציונל פשוט: כל חבר קבוצת רכישה קונה פיסה מהמגדל, בין אם לשימוש עצמי ובין אם להשקעה. אלו שבחרו באופציה השנייה נמצאים כעת בבעיה בעקבות הביקוש הנמוך לשטחי משרדים בשנה האחרונה.
לכך אפשר להוסיף את הביקוש הנמוך בענף ההייטק שהרי בסופו של דבר ההייטק הוא זה שקובע את כללי המשחק בענף המשרדים. עכשיו הם לא מוצאים שוכר מתאים וגם למצוא קונה במחיר ראוי מבחינתם זו משימה לא פשוטה. את הירידה במחירי השכירות מרגישים גם אצל החברות הגדולות וזה מן הסתם משפיע ומחלחל גם לשחקנים הקטנים בשוק.
ישנם גם חריגים בסיפור – כאלו שידעו למצב ולמתג עצמם נכון, כמו מגדל הארבעה בתל אביב, מגדל אלון 2 ומגדל מידטאון. גם שם ישנם הרבה משרדים קטנים והם דווקא נמכרו והושכרו בהיקפים יפים מאוד. לצד המיצוב והמיקום הנכון, גם ההיצע משחק תפקיד בתחום. המשרדים הקטנים פורחים במרחבים.
בעיקר משום שיש היצע קטן יחסית וביקוש גדול. התשואה על משרדים קטנים בעיר – לרואי חשבון, לעורכי דין ולשאר בעלי המקצועות החופשיים, יכולה להיות גבוהה פי שלושה ויותר מהתשואה על דירה בעיר ולהגיע ל־8%־9%, כיוון שעלות הרכישה נמוכה יחסית וההשכרה מוצעת לרוב במחיר פיקס למשרד מוכן בגמר מלא ולא לפי מחיר למ"ר.
למידע נוסף הירשמו, ונציג יחזור אליכם בהקדם:
