גבעתיים היא אחת הערים הצפופות והמבוקשות בישראל, אך גם אחת המורכבות ביותר להשקעה. מדובר בעיר קטנה בשטחה, ללא עתודות קרקע משמעותיות, הגובלת בתל אביב, רמת גן ובני ברק, ונהנית ממעמד ייחודי של “אלטרנטיבה איכותית לתל אביב”. דווקא המגבלות האלו הן שמייצרות את פוטנציאל ההשבחה – לא דרך פרויקטים רחבי היקף על קרקע פנויה, אלא באמצעות תכנון, התחדשות עירונית וכניסה בשלבים מוקדמים.
הביקוש למגורים בגבעתיים נחשב קשיח במיוחד. אוכלוסייה מבוססת, קרבה ישירה למרכז תל אביב, מוסדות חינוך חזקים, תחבורה ציבורית מתפתחת ונגישות גבוהה לצירי תנועה מרכזיים – כל אלה יוצרים לחץ מתמשך על מחירי הדיור. בשנים האחרונות העיר נהנית גם מהשפעה ישירה של קווי הרכבת הקלה והקרבה לצירי תעסוקה, מה שמחזק עוד יותר את הביקוש. שוק הנדל״ן בגבעתיים מתאפיין בפער ברור בין דירות ישנות לדירות חדשות.
למידע נוסף הירשמו, ונחזור אליכם בהקדם:
מחירי דירות יד שנייה בבניינים ותיקים נעים כיום לרוב סביב 38–42 אלף ₪ למ״ר, תלוי במיקום, קומה ומצב הבניין. לעומת זאת, דירות חדשות בפרויקטים של פינוי־בינוי ותמ״א 38 נמכרות בטווחים של 48–55 אלף ₪ למ״ר, ולעיתים אף יותר באזורים המבוקשים. פער זה הוא הבסיס להזדמנויות ההשבחה בעיר. מרבית פוטנציאל ההשקעה בגבעתיים מרוכז בשכונות הוותיקות. שכונת בורוכוב, למשל, נחשבת לאחת המבוקשות בעיר, עם תהליכי התחדשות מתקדמים וביקוש גבוה מצד משפחות צעירות.
כאן ניתן עדיין למצוא דירות ישנות במחירים נמוכים יחסית לשווי העתידי לאחר התחדשות. גם אזור פועלי הרכבת ושכונות דרום־מזרח העיר מציגים תהליכים דומים, עם פערי תמחור בין המצב הקיים לפוטנציאל לאחר מימוש פרויקטים חדשים. שכונת ארלוזורוב ושכונות מרכז העיר נהנות ממיקום מצוין אך סובלות מצפיפות גבוהה. דווקא שם, פרויקטים נקודתיים של פינוי־בינוי מייצרים ערך משמעותי, בעיקר כאשר מדובר בבניינים קטנים עם תכנון מחדש, תוספת ממ״ד, חניה ומעלית. ההשבחה כאן אינה דרמטית בזמן קצר, אך יציבה ובטוחה לאורך זמן.
תשואות השכירות בגבעתיים אינן גבוהות יחסית, ונעות לרוב סביב 2.2%–2.8%. עם זאת, המשקיעים בעיר אינם מכוונים לתזרים שוטף גבוה, אלא לשמירת ערך, ביקוש מתמיד והשבחה הונית. נכסים בעיר נהנים מנזילות גבוהה מאוד, ויכולת מכירה מהירה גם בתקופות של האטה בשוק. ייחודה של גבעתיים הוא בכך שכמעט כל הזדמנות השקעה אמיתית נוצרת מאחורי הקלעים – בשלבי התארגנות דיירים, קידום תב״עות, או פרויקטים שנמצאים לפני קבלת היתר.
כשפועלים לבד קשה מאוד לאתר עסקאות כאלה, בעוד שליווי מקצועי וחיבור ליזמים מקומיים מאפשרים כניסה מוקדמת לפני שהמחירים משקפים את הפוטנציאל. גבעתיים ממחישה בצורה חדה את העיקרון שמלווה את כל סדרת הערים: גם בעיר שנראית “סגורה להשקעות”, קיימות הזדמנויות השבחה אמיתיות – למי שמבין תכנון, סבלנות ותזמון. דרך שכונות ותיקות, התחדשות עירונית ופעילות בשלבי קרקע והיתרי בנייה, ניתן לייצר השקעות מדויקות, סולידיות ובעלות ערך ארוך טווח. עבור משקיעים שמחפשים יציבות עם פוטנציאל השבחה ולא הרפתקאות – גבעתיים היא עיר שראוי להכיר לעומק.
למידע נוסף הירשמו, ונחזור אליכם בהקדם:
