כאשר משקיעים בוחנים את מפת הנדל״ן בישראל, חולון כמעט ואינה קופצת לעין. היא אינה זולה כמו ערי פריפריה, אינה נוצצת כמו תל אביב, ואינה מציעה סיפור פשוט של תשואה גבוהה. דווקא משום כך, רבים מפספסים את מה שמתרחש בה בשנים האחרונות – תהליך שקט אך עקבי של שינוי עירוני, שמייצר פער הולך וגדל בין ערך הנכסים כיום לבין הפוטנציאל העתידי שלהם.
מיקומה של חולון בלב גוש דן, בין תל אביב, בת ים וראשון לציון, מעניק לה יתרון מבני משמעותי. הקרבה לצירי תנועה ראשיים, לרכבת ישראל ולמערך התחבורה המתפתח של הרכבת הקלה, מחברת אותה ישירות למוקדי תעסוקה, מסחר ופנאי. זהו אחד הגורמים המרכזיים לכך שהביקוש למגורים בעיר נותר יציב גם בתקופות של האטה בשוק, ומספק למשקיעים בסיס ביקוש קשיח לאורך זמן.
למידע נוסף הירשמו, ונחזור אליכם בהקדם:
שוק הדירות בחולון מציג כיום תמונה מורכבת ומעניינת. דירות 3–4 חדרים בבניינים ותיקים, בעיקר בשכונות שנבנו בשנות ה־60 וה־70, נסחרות לרוב בטווח של כ־2.0 עד 2.6 מיליון ₪. מנגד, דירות חדשות בפרויקטים של התחדשות עירונית, הכוללים בנייה מודרנית, ממ״דים, מעליות וחניות, כבר מגיעות למחירים של 3.0 עד 3.5 מיליון ₪ ולעיתים אף יותר. הפער הזה משקף לא רק איכות בנייה, אלא גם שינוי עמוק באופי הסביבה העירונית – שינוי שעדיין לא מגולם במלואו במחירי הדירות הישנות.
תשואות השכירות בעיר נעות סביב 2.5%–3.2% ברוטו, נתון שאינו חריג אך יציב. הביקוש לשכירות מגיע בעיקר ממשפחות, זוגות צעירים ועובדים במרכז, המחפשים איכות חיים עירונית לצד נגישות גבוהה. שיעור התחלופה הנמוך יחסית והיכולת להשכיר נכסים במהירות מספקים למשקיע שקט תפעולי, המאפשר להחזיק בנכס לאורך זמן ולהמתין להבשלת מהלך ההשבחה.
עיקר פוטנציאל ההשבחה בחולון אינו מצוי בדירות החדשות שכבר שווקו, אלא בשלבים המוקדמים יותר של התהליך. שכונות ותיקות עם בנייה נמוכה, מתחמים שנכנסו למסלולי פינוי־בינוי, ופרויקטים המצויים בשלב הקרקע או בהיתרי בנייה – כל אלו מהווים מוקדי עניין למשקיעים שמחפשים פערי תמחור. במקרים רבים, הפער בין מחיר הכניסה לנכס ישן לבין שווי דירה חדשה עתידית באותו מתחם יכול להגיע למאות אלפי שקלים, ולעיתים אף מעבר לכך, מבלי להסתמך על עליית מחירים כללית בשוק.
אחת הטעויות הנפוצות של משקיעים בחולון היא ניסיון לאתר “מציאה”. זו אינה עיר של עסקאות אקראיות מתחת למחיר השוק, אלא של מהלכים מחושבים. ההזדמנות נוצרת כאשר קיים תכנון מתקדם, הסיכון הסטטוטורי כבר מגודר, אך המחיר עדיין אינו משקף את התוצאה הסופית של הפרויקט והסביבה. כאן נכנס לתמונה המשקיע שמבין השבחה כתהליך, ולא כאירוע חד־פעמי. חולון משתלבת היטב בתיק השקעות שמחפש איזון בין סיכון לסיכוי.
היא מציעה שילוב של עיר מרכזית, ביקוש מגורים יציב, תשתיות מתפתחות ופוטנציאל השבחה הנשען על תהליכים אמיתיים של התחדשות עירונית ותכנון ארוך טווח. כמו בכל עיר בישראל, גם כאן ההזדמנויות אינן גלויות לעין ואינן משווקות בשלטי חוצות. הן נמצאות בשלבי הקרקע, בהיתרי הבנייה ובנקודות שבהן הציבור הרחב עדיין אדיש – אך עבור מי שיודע לקרוא את המפה ולפעול מוקדם, חולון יכולה להפוך למהלך השקעה מדויק, סולידי ומשמעותי לאורך זמן.
למידע נוסף הירשמו, ונחזור אליכם בהקדם:
