שוק הנדל"ן הישראלי עובר טלטלה משמעותית בעקבות שינויים חקיקתיים מרחיקי לכת. בעלי קרקעות ניצבים כעת בפני צומת דרכים קריטי, נוכח תיקון מס' 101 לחוק מיסוי מקרקעין. תיקון זה מהווה ניסיון נועז לעודד בנייה על קרקעות פנויות באמצעות רפורמה מקיפה במדיניות המיסוי הקיימת.
המחוקק שם לו למטרה להתמודד עם תופעה רווחת, שבה בעלי קרקעות דוחים את פיתוח נכסיהם היקרים, בעודם נהנים מעליית ערך מתמדת. מהלך זה נועד להזרים דם חדש לשוק הנדל"ן, להגדיל את היצע הדירות ולהקל על מצוקת הדיור המחריפה. עם זאת, החוק החדש מציב אתגרים משמעותיים בפני מחזיקי הקרקעות, ודורש חשיבה אסטרטגית מחודשת.
למידע נוסף השאירו את הפרטים:
אחת מאבני היסוד של מדיניות המיסוי הנוכחית היא ההטבה המכונה "פיצול לינארי מוטב" בחישוב מס השבח. שיטה מתוחכמת זו מחלקת את תקופת המס לשני מקטעים: טרם ינואר 2014 ולאחריו. התקופה הקודמת למועד זה זוכה לפטור מלא ממס, בעוד שלאחריו מוטל מס שבח בשיעור של 25% עד 28% לבעלי הכנסות גבוהות.
כעת, בעלי קרקעות שטרם מימשו את פוטנציאל הבנייה עליהן, ניצבים בפני אתגר משמעותי. הם נדרשים להשלים הקמת דירות למגורים עד לתום שנת 2030, כתנאי הכרחי לקבלת הפיצול הלינארי המוטב. אי עמידה בלוח זמנים זה תוביל לחשיפה למס שבח ריאלי בשיעור של 25%, בכפוף למס יסף, בעת מכירת הנכסים.
במקרה של מכירת קרקעות ללא מימוש זכויות הבנייה, יופעל מנגנון מיסוי מורכב יותר. זה כולל "פיצול לינארי רגיל" – 47% מס שולי עד שנת 2001, ולאחר מכן 20% ו-25%, בכפוף למס יסף. עם זאת, חלון הזדמנויות ייחודי נפתח בפני בעלי קרקעות לא מבונות: מכירה עד לסוף שנת 2027 עשויה להקנות, בתנאים מסוימים, שיעור מס שבח ריאלי מופחת של 25% בלבד.
סוגיה מורכבת נוספת עולה כאשר מדובר בבעלות משותפת על קרקע. לדוגמה, קבוצת יורשים המחזיקה בקרקע ניצבת בפני דילמה אסטרטגית: כיצד למקסם את ערך הנכס תוך מזעור חבות המס. האפשרויות העומדות בפניהם מגוונות, וכוללות עסקת קומבינציה עם יזם, ייזום עצמאי, או מכירה לגורם שלישי. לכל אחת מהחלופות הללו השלכות מיסוי משמעותיות, הדורשות ניתוח מעמיק.
במקרה של עסקת קומבינציה, שבמסגרתה יקבלו הבעלים דירות חדשות, עלול להיווצר צורך במכירתן לצורך מימון ההסכם עם היזם. מכירה בהיקף נרחב ובפרק זמן קצר עלולה לשנות את סיווגם לצורכי מס מאנשים פרטיים לעוסקים במקרקעין. שינוי דרמטי זה עלול למנוע מהם את ההנאה מפיצול לינארי מוטב, ולחשוף אותם למס שולי של עד 50% על מלוא הרווח.
פתרון אפשרי להפחתת חשיפות המס הוא הקמת חברה בע"מ לקידום הפרויקט. במקרה כזה, העברת הקרקעות לחברה תחויב אמנם במס רכישה מופחת של 0.5%, אך מכירת הקרקעות באמצעות החברה תהיה כפופה למס חברות בשיעור של 23% וחבות במע"מ.
מקרה משפטי מרתק שממחיש את המורכבות בסיווג המשפטי של בעלי קרקעות לצורכי מס נדון לאחרונה בבית המשפט. במרכזו עמדו שני אחים שירשו קרקעות באזור יוקרתי. הם ערערו על החלטת פקיד השומה להגדיר את הכנסתם מהקרקע כ"הכנסה פירותית", החייבת במס הכנסה בשיעור של עד 50%.
בית המשפט קבע נחרצות כי לצורך סיווג מכירות כפעילות פירותית בעלת אופי מסחרי, יש לזהות סממנים נוספים מעבר לעצם הבנייה והפעילות הנלווית לה. בין הקריטריונים המשמעותיים שצוינו: משך החזקה ארוך במקרקעין, היעדר רקע נדל"ני מובהק של הבעלים, חוסר מעורבות בתהליך הפשרת המקרקעין לבנייה, והיקף מצומצם של מכירות הדירות.
לסיכום, בתי המשפט נוטים לבחון בזכוכית מגדלת את אופי ההתקשרות של בעלי קרקעות עם גורמי מקצוע לצורך הקמת פרויקטים למגורים. זאת, תוך יישום מבחנים מורכבים שפותחו בפסיקה לצורך בחינת קיומו של עסק. לאור התיקון המשמעותי בחוק מיסוי מקרקעין, המתמרץ בעלי קרקעות להשלים בניית דירות עד לתום העשור הנוכחי.
מומלץ בחום לבעלי קרקעות וליזמים להעמיק את היכרותם עם מגוון חלופות המס העומדות לרשותם, בחירה מושכלת ואסטרטגית תאפשר להם למקסם את התועלת הכלכלית ולמזער את חבויות המס. כפי שנאמר, "סוף מעשה במחשבה תחילה" – ובעולם הנדל"ן והמיסוי, אמירה זו נכונה שבעתיים כי תכנון מוקדם הוא המפתח להצלחה.
למידע נוסף השאירו את הפרטים:
