במבט ראשון, פתח תקווה נתפסת כעיר שכבר “נעולה” מבחינת השקעות: מחירים גבוהים, ביקוש קשיח, תשואות נמוכות ושוק תחרותי. אבל המציאות מורכבת יותר. כמו בכל עיר בישראל, גם בפתח תקווה קיימות הזדמנויות השבחה – בעיקר בשכונות בתהליכי שינוי, בפרויקטים בשלבי קרקע, תכנון או היתרי בנייה, ובאזורים שבהם הפיתוח עדיין מקדים את המחיר.
פתח תקווה היא אחת הערים הגדולות בישראל, עם מעל 270 אלף תושבים, וממוקמת בלב מטרופולין גוש דן. הקרבה לתל אביב, אזורי תעסוקה משמעותיים (קריית אריה, סגולה, מתחם הבורסה ברמת גן הסמוכה) ומערכת תחבורה מתפתחת, הופכים אותה לעיר עם ביקוש קשיח וארוך טווח.
אחד ממנועי הביקוש החזקים בעיר הוא התחבורה. הקו האדום של הרכבת הקלה, תחנות הרכבת סגולה וקריית אריה, חיבור ישיר לכביש 4, כביש 5 וכביש 471 – כל אלה מצמצמים משמעותית את זמן ההגעה לתל אביב ולמרכזי תעסוקה. אזורים הסמוכים לצירים אלה נהנים מעליית ערך מתמשכת, אך גם כאן – לא כל נכס מתומחר נכון.
למידע נוסף הירשמו, ונחזור אליכם בהקדם:
מחירי הדירות בפתח תקווה גבוהים יחסית לערים אחרות במעגל השני של תל אביב. דירות 3 חדרים נסחרות לרוב בטווח של כ־1.85 עד 2.2 מיליון ₪, כאשר בשכונות חדשות המחירים אף חוצים את רף ה־2.3 מיליון ₪. דירות 4 חדרים נעות בין כ־2.3 ל־2.9 מיליון ₪, ובפרויקטים חדשים אף מעבר לכך. רמות מחירים אלו מציבות אתגר למשקיעי תשואה קלאסיים, אך פותחות חלון הזדמנויות למשקיעי השבחה.
שוק השכירות בעיר חזק ויציב, אך בדומה לערים מרכזיות אחרות, אינו מייצר תשואות גבוהות. דירות 3 חדרים מושכרות בטווח של כ־4,700 עד 5,300 ₪, ודירות 4 חדרים סביב 5,800 עד 6,700 ₪. התשואה הברוטו הממוצעת נעה סביב 2%–2.6%, ולעיתים אף פחות בשכונות חדשות. לכן, השקעה בפתח תקווה מבוססת פחות על תזרים ויותר על תכנון עתידי ועליית ערך.
שכונות חדשות כמו אם המושבות, נווה גן וקריית אריה החדשה מציעות סביבת מגורים איכותית, אך ברובן המחירים כבר מגלמים את מרבית הפוטנציאל. מנגד, אזורים ותיקים יותר כגון מרכז העיר, כפר גנים הוותיקה, הדר גנים וחלקים משכונת שעריה מציגים פוטנציאל שונה – כזה הנשען על התחדשות עירונית, שינוי ייעודי קרקע ושיפור תשתיות.
פתח תקווה נחשבת לאחת הערים הפעילות ביותר בישראל בתחום ההתחדשות העירונית. עשרות מתחמי פינוי־בינוי ותמ״א נמצאים בשלבים שונים – החל מתכנון מוקדם, דרך אישור תוכניות ועד להיתרי בנייה. בפרויקטים שנבחרים נכון, קיימת אפשרות לרכוש נכסים או זכויות במחירים שעדיין אינם משקפים את התוצר הסופי, במיוחד כאשר מדובר בשלבי קרקע או תחילת תהליך תכנוני.
עם זאת, חשוב להדגיש: לא כל פרויקט יבשיל, ולא כל שכונה תזנק. ריבוי יוזמות, עומסים תכנוניים והבדלים משמעותיים בין יזמים מחייבים בדיקה עמוקה של כל עסקה. כאן בדיוק נמדדת השקעה חכמה – לא לפי שם העיר, אלא לפי איכות המתחם, שלב הפרויקט והיכולת לזהות השבחה אמיתית. בהשוואה לערים סמוכות כמו בני ברק או רמת גן, פתח תקווה מציעה מחירי כניסה מעט נמוכים יותר ופוטנציאל השבחה רחב יותר, אך דורשת סבלנות וראייה ארוכת טווח.
מדובר בעיר שמתאימה למשקיעים שמבינים תהליכים, ולא מחפשים רווח מיידי. בסופו של דבר, פתח תקווה מוכיחה שוב עיקרון חשוב: גם בערים שנראות “יקרות” או “סגורות”, קיימות דרכים לייצר ערך. משקיעים שמוכנים להסתכל מעבר לכותרות, ולבחון שכונות חדשות, קרקעות בשלבי תכנון או פרויקטים בהיתרי בנייה, יכולים למצוא הזדמנויות השבחה משמעותיות – במיוחד כאשר ההשקעה נעשית בליווי מקצועי, עם הבנה עמוקה של העיר והכיוון שאליו היא מתפתחת.
למידע נוסף הירשמו, ונחזור אליכם בהקדם:
