מתחם פריימן, הממוקם בצפון ראשון לציון, מסתמן כאחת מנקודות ההשקעה המסקרנות והאסטרטגיות ביותר כיום בשוק הקרקעות בישראל. מדובר במתחם שאושר כחלק מתוכנית המטרו בגוש דן, מהלך תשתיתי רחב היקף שמטרתו לשנות באופן דרמטי את מפת הנגישות, הביקושים והערכים באזור כולו. אחד היתרונות הבולטים של המתחם הוא הקרבה לשתי תחנות מטרו עתידיות – נתון קריטי בכל הקשור להשבחת קרקע עירונית.
ניסיון העבר בישראל ובעולם מלמד כי קרקעות הסמוכות למערכות הסעת המונים נהנות מעליית ערך חדה לאורך שלבי התכנון והביצוע, כאשר השיא מגיע עם הפיכת האזור לנגיש, מחובר ואטרקטיבי למגורים. התוכנית החלה על המתחם, אשר מקודמת על ידי דירה להשכיר בשיתוף פעולה עם עיריית ראשון לציון, מוגדרת כתוכנית מועדפת למגורים. מדובר בפרמטר מהותי עבור משקיעים, שכן תוכניות מסוג זה נהנות מהאצה תכנונית, עדיפות ברשויות והסתברות גבוהה יותר למימוש בפועל בטווחי זמן ברורים יחסית.
למידע נוסף הירשמו, ונחזור אליכם בהקדם:
לפי הנתונים הקיימים, הקרקע נהנית מזכויות בנייה בהיקף של כ־500%, נתון משמעותי במיוחד במונחי שוק הקרקעות, אשר אף עשוי לגדול עם התקדמות התכנון ואישור של הקלות או תוספות זכויות בעתיד. חשוב לציין כי אין רידוד זכויות מצד החברה, כך שכל תוספת עתידית צפויה להישאר בידי בעלי הקרקע – יתרון מהותי המגדיל את פוטנציאל הרווח. נכון להיום, הקרקע נמצאת בשלבים מתקדמים יחסית בציר התכנוני: לאחר שלב קרקע חקלאית, התוכנית מצויה בתהליך הכנת תוכנית מפורטת ותוכנית פיתוח, עם מעבר צפוי דרך ועדות מקומיות, מחוזיות וארציות.
ההערכה לסיום שלב התכנון עומדת על כ־4–6 שנים – טווח זמן ריאלי לעסקאות מסוג זה, במיוחד כאשר מדובר בתוכנית הנתמכת בגורמים ממשלתיים. מבחינת נתוני העסקה, מחיר רכישת יחידת הקרקע עומד על כ־460,000 ₪, כאשר יש להוסיף מס רכישה בשיעור של 6% (כ־27,600 ₪), עלויות עו"ד, דמי יזמות ועלויות נלוות, המביאות את סך ההשקעה לכ־527,000 ₪. מדובר בנקודת כניסה נמוכה יחסית בהשוואה לפוטנציאל העתידי.
בתרחיש המשך לבנייה, הכולל היטלים, פיתוח ועלויות נוספות, ההשקעה הכוללת עשויה להגיע לכ־1.1–1.2 מיליון ₪, כאשר שווי דירה חדשה באזור מוערך בכ־3.2 מיליון ₪. המשמעות היא פוטנציאל רווח של כ־2.1 מיליון ₪ ליחידה – לפני התאמות אינפלציה ושינויים שוק. גם בתרחיש שמרני יותר של עסקת אקזיט, בו המשקיע בוחר למכור את הקרקע לאחר השבחה תכנונית ולפני בנייה, ניתן לראות קפיצה משווי נוכחי של כ־1 מיליון ₪ לשווי עתידי מוערך של כ־2.2 מיליון ₪, עם רווח פוטנציאלי של כ־700,000 ₪ – נתון הממחיש את עוצמת ההשבחה הגלומה בתהליך התכנוני בלבד.
מעבר לנתונים הפיננסיים, ישנה חשיבות רבה להבנת המיקום האסטרטגי. ראשון לציון נחשבת לאחת הערים המבוקשות והמתפתחות בישראל, עם שילוב של אוכלוסייה חזקה, תשתיות מתקדמות, אזורי תעסוקה, מוסדות חינוך ונגישות גבוהה לצירי תחבורה מרכזיים. החלק הצפוני של העיר, ובפרט מתחמים הסמוכים למטרו, צפוי להפוך לאזורי ביקוש חדשים, עם פיתוח אורבני מודרני הכולל שטחים ירוקים, מרחבים ציבוריים ותכנון שכונתי מתקדם.
המשמעות עבור המשקיע היא כניסה מוקדמת לשלב בו הסיכון עדיין קיים – אך מגולם במחיר – לצד פוטנציאל השבחה גבוה במיוחד ככל שהפרויקט מתקדם בשלבי האישור והביצוע. לסיכום, מתחם פריימן בצפון ראשון לציון מגלם בתוכו את כל המרכיבים של עסקת קרקע איכותית: מיקום אסטרטגי, תכנון מתקדם, גב ממשלתי, זכויות בנייה משמעותיות ופוטנציאל רווח גבוה. עבור משקיעים שמבינים תהליכים תכנוניים ומוכנים לפעול עם ראייה ארוכת טווח – מדובר באחת ההזדמנויות המעניינות כיום בשוק.
למידע נוסף הירשמו, ונחזור אליכם בהקדם:
