בעיצומו של שוק נדל"ן סוער, שמניע את גלגלי הכלכלה הישראלית אך גם נושא עמו סיכונים מערכתיים גוברים, בנק ישראל בוחר שלא להמתין לקריסה – ומפעיל את מנופי הרגולציה. טיוטת הוראה חדשה שיצאה מהפיקוח על הבנקים מציגה תפנית ברורה: הבנקים יידרשו לרתק הון נוסף ככל שהיקף החשיפה למשכנתאות עתירות סיכון יעלה, והאשראי לענף ייעשה מצומצם ומדויק הרבה יותר.
מהלך זה אינו רק טכני – הוא מגלם עמדה חד-משמעית: הסיכונים הנצברים בשוק הדיור הופכים לבלתי סבירים, והמערכת הבנקאית נדרשת לשאת באחריות מונעת, לא בתגובה מאוחרת. מאחורי הקלעים מתרחשת דינמיקה מדאיגה: קבלנים, הנתונים ללחצי נזילות הולכים ומחריפים, דוחפים את השוק לעסקאות מכירה מוקדמות אגרסיביות, לרוב במסלולים של 80:20 או 90:10 – כלומר, הרוכש משלם מקדמה סמלית, והיתרה נפרסת לעתיד הרחוק באמצעות משכנתה.
למידע נוסף השאירו את הפרטים:
כדי לשכנע את הבנקים להעמיד מימון לפרויקט, הקבלנים מציגים מכירות מוקדמות כאינדיקציה לרמת ביקוש, אך בפועל, הרוכשים עוד לא מחזיקים בנכס של ממש. במקביל, אותם קבלנים נוטלים על עצמם גם את עלויות הריבית ואת מדד תשומות הבנייה – אלמנט שהיה אמור לשקף את עלות הייצור בפועל, אך בחודשים האחרונים הפך לגורם התנודתיות העיקרי. מדד התשומות, אשר זינק בינואר האחרון בשיעור חריג של 2.6% – עלייה שנתית דחוסה לחודש אחד – משקף את עוצמת הלחץ על שולי הרווח של היזמים.
התוצאה היא מערכת משולשת של סיכון: הרוכש נדרש ליטול התחייבות פיננסית ארוכת טווח עוד לפני שמונחת אבן הפינה, הקבלן נלחץ בין עלויות בנייה מתייקרות לבין התחייבויות שיווקיות שכבר נתן, והבנק – נדרש לעמוד באמצע, ולהזרים הון לפעילות שבחלקה מתבססת על תחזיות שבריריות. לפי נתוני בנק ישראל, למעלה מ־40% מהמשכנתאות שניתנו בחודשים האחרונים הן במינוף גבוה – דבר שמעיד על רמת סיכון הולכת וגוברת, הן מבחינת יציבות התא המשפחתי של הלווה, והן מבחינת היתכנות השלמת הפרויקט מבחינת הקבלן.
לאור זאת, בנק ישראל מבצע מהלך תקדימי: העלאת דרישות ההון. הבנקים הגדולים – הפועלים ולאומי – יידרשו לעלות את יחס הלימות ההון לרמה של 12.5%, לעומת כ-12% כיום (כאשר הדרישה הרגולטורית עומדת על 10%). הבנקים הבינוניים והקטנים יתבקשו לעבור מיחס של 9% ל־12%. מדובר במהלך שיש לו השפעה ישירה על היכולת של הבנקים להעניק אשראי חדש, שכן ככל שדרישת ההון עולה – כך פוחתת הגמישות הפנימית בהקצאת משאבים. זוהי מדיניות מוניטרית "מהצללים" – לא באמצעות הריבית, אלא באמצעות מגבלות ההון.
המערכת הבנקאית עצמה לא נשארת שקטה. בכירים בענף מזהירים מפני "מחנק אשראי", שיביא להאטה במתן הלוואות, בצמיחה, ובסופו של דבר – גם בירידת רווחיות. לכך עשויות להיות השלכות על שורת הדיבידנדים של הבנקים, ולפיכך גם על קרנות הפנסיה והחסכונות של הציבור הרחב. במלים אחרות, רגולציה נוקשה מדי – גם אם מוצדקת בטווח הארוך – עלולה לפגוע ברבים בטווח הקצר.
המהלך הנוכחי של בנק ישראל מסמן תפנית תפיסתית: ממדיניות תגובתית למהלכים מניעתיים. הוא מבוסס על ההבנה שכאשר מדובר בשוק שכה מושפע מציפיות, תמחור יתר, ואופטימיות מבנית, נדרשת מדיניות עיצוב ולא רק ניהול. האם ההחלטה תצנן את השוק מבלי לבלום אותו?
או שמא אנו בדרך לתקופה של נזילות נמוכה, פרויקטים מתעכבים ושחיקה בפעילות הנדל"ן? התשובה לכך תלויה, ככל הנראה, לא רק ברגולטור – אלא גם במידת האחריות של הבנקים, במידת ההתעשתות של היזמים, ובעיקר: ביכולתה של הממשלה להציע מדיניות נדל"ן כוללת, ולא רק טלאים תקופתיים.
למידע נוסף השאירו את הפרטים:
