בעולם הנדל״ן התרגלנו למדוד נכס באמצעות מיקום, שטח, מספר חדרים, איכות הבנייה ופוטנציאל ההשבחה. אבל בשנים האחרונות נכנס לתמונה פרמטר נוסף שהולך ותופס מקום מרכזי יותר בתכנון ובניהול נכסים: היכולת של המבנה לייצר אנרגיה בעצמו. הגג שהיה במשך שנים שטח טכני, החניון ששימש בעיקר לחניית כלי רכב והמבנה המסחרי שנתפס בעיקר כמעטפת לפעילות העסקית, מתחילים לקבל משמעות כלכלית חדשה. מערכת סולארית יכולה להפוך שטח קיים למקור ייצור חשמל, לחיסכון בהוצאות ולתזרים נוסף, ובמקרים מסוימים גם ליצור יתרון תחרותי לנכס.
הנתונים ממחישים עד כמה התחום כבר אינו שולי. לפי רשות החשמל, נכון לשנת 2024 היו בישראל כ־28 אלף מתקני גגות סולאריים ביתיים המחוברים לרשת, בהספק כולל של כ־440 מגה־וואט. הרשות מציינת כי העלייה במספר המתקנים נתמכה בין היתר בירידת מחירי הפאנלים, בהקלות רגולטוריות ובהסדרים המאפשרים לבעלי נכסים לחסוך בחשמל ולמכור חשמל עודף לרשת. אבל המספר המעניין באמת נמצא במקום אחר. המדינה כבר אינה מסתפקת בעידוד נקודתי של בעלי בתים פרטיים, אלא מנסה להפוך את הגגות והשטחים הבנויים לחלק מרכזי ממדיניות האנרגיה.
למידע נוסף הירשמו, ונחזור אליכם בהקדם:
משרד האנרגיה ורשות החשמל הציבו יעד של הקמת מאה אלף גגות סולאריים חדשים עד 2030, בנוסף לעשרות אלפי המערכות שכבר קיימות. המשמעות עבור שוק הנדל״ן משמעותית מאוד. כאשר מדינה מעודדת ייצור חשמל על גגות, מקדמת רגולציה שמחייבת מערכות או הכנות למערכות בבנייה חדשה ומנסה לצמצם חסמים כלכליים ותכנוניים, הגג מפסיק להיות רק חלק מהבניין והופך למשאב כלכלי שצריך לתכנן אותו מראש. גם הרגולציה כבר מתחילה לשנות את אופן התכנון של בניינים.
לפי מסמך מדיניות ממשלתי, אושרו תקנות המחייבות התקנת מערכות סולאריות בבניינים חדשים שאינם למגורים עם גגות מעל 250 מ״ר ובבתי מגורים צמודי קרקע עם גג מעל 100 מ״ר, לצד דרישה להכנה למערכת סולארית בבתי מגורים שאינם צמודי קרקע. זהו שינוי תפיסתי חשוב. במשך שנים תכנון של פרויקט התמקד בעיקר בדירות, שטחי מסחר, חניות, לובי, מעליות ומערכות הבניין. כעת נכנסת למשוואה גם השאלה כמה אנרגיה המבנה מסוגל לייצר, איך ניתן לנצל את שטח הגג ומהי הדרך הטובה ביותר להפוך את התשתית הזו לחלק מהכלכלה של הפרויקט.
עבור יזם, מערכת סולארית יכולה להיות הרבה יותר ממוצר ירוק. היא יכולה להשתלב במודל הכלכלי של הפרויקט באמצעות הפחתת הוצאות חשמל בשטחים משותפים, ייצור הכנסה ממכירת חשמל או שיפור האטרקטיביות של הבניין עבור רוכשים ושוכרים. כמובן, הכדאיות משתנה מפרויקט לפרויקט ותלויה בגודל המערכת, עלויות ההקמה, תנאי החיבור, מבנה הבעלות, תעריפי החשמל והמודל המסחרי שנבחר. גם בעלי נכסים קיימים צריכים להתחיל להסתכל על הגג אחרת. בניין קיים עם גג גדול וחשוף יכול להחזיק משאב שלא תמיד נלקח בחשבון בשווי הכלכלי של הנכס.
במבנים מסחריים, תעשייתיים, ציבוריים וחקלאיים, השטח יכול להיות משמעותי במיוחד ולכן גם פוטנציאל הייצור עשוי להיות גבוה יותר. אחד הכיוונים המרכזיים שהמדינה מקדמת הוא דו־שימוש. במקום לבחור בין שימוש בקרקע לבין ייצור אנרגיה, הרעיון הוא להשתמש באותו שטח לשתי מטרות במקביל. גגות, חניונים, מאגרי מים, חממות ותשתיות שונות יכולים להפוך לפלטפורמה לייצור חשמל מבלי לוותר בהכרח על השימוש המקורי של הקרקע. משרד האנרגיה מציג את דו־השימוש כרכיב מרכזי במיצוי הפוטנציאל הסולארי בישראל, במיוחד לאור מגבלת הקרקע במדינה.
גם החקיקה מתחילה לנוע בכיוון הזה. ועדת הפנים והגנת הסביבה אישרה לקריאה שנייה ושלישית הצעת חוק הכוללת פטור מהיטלים מסוימים להקמת מתקנים סולאריים על גגות ומבנים קיימים, וכן פטור מהיטלים להקמת מתקנים אגרו־וולטאיים המשלבים ייצור אנרגיה עם המשך פעילות חקלאית. מבחינת משקיעי נדל״ן, מדובר בנקודה מעניינת במיוחד. כאשר בוחנים נכס מניב, בדרך כלל מתמקדים בשכר הדירה, שיעור התפוסה, הוצאות התחזוקה ושווי הנכס. מערכת סולארית יכולה להוסיף שכבת הכנסה או חיסכון נוספת, ולכן היא עשויה להשפיע על התזרים הכולל של הנכס.
עם זאת, חשוב להיזהר מהבטחות לתשואה קבועה. לא כל גג מתאים למערכת באותה מידה, ולא כל מערכת תייצר את אותה כמות חשמל. כיוון הגג, הצללות, שטח פנוי, מצב התשתית, יכולת נשיאת העומס, חיבור לרשת, תחזוקה ותנאי ההסדרה הם רק חלק מהמשתנים שצריכים להיכנס למודל הכלכלי. הבדיקה הנכונה מתחילה למעשה עוד לפני התקנת הפאנל הראשון. יש לבחון את הנכס מבחינה הנדסית, תכנונית וכלכלית ולחשב את פוטנציאל הייצור הצפוי מול ההשקעה הנדרשת.
במבנים משותפים יש להוסיף גם את שאלת הזכויות בגג, קבלת ההחלטות בין בעלי הדירות והאופן שבו מתחלקות ההכנסות או החיסכון. הנושא הזה הופך מורכב עוד יותר בפרויקטים של התחדשות עירונית. כאשר בניין ישן נהרס ונבנה מחדש, ניתן לתכנן מראש את הגג, המערכות הטכניות והתשתית החשמלית כך שיתאימו לייצור אנרגיה. משמעות הדבר היא שהשאלה כבר אינה רק האם אפשר להוסיף מערכת סולארית לאחר הבנייה, אלא כיצד מתכננים את הפרויקט מלכתחילה כך שהמערכת תהיה חלק אינטגרלי ממנו.
גם חניונים נכנסים יותר ויותר למשוואה. קירוי חניון באמצעות מערכת סולארית יכול לייצר שילוב מעניין בין הצללה לרכבים לבין ייצור חשמל. במקומות מסוימים ניתן לחשוב גם על חיבור עתידי לעמדות טעינה לרכב חשמלי, וכך ליצור מערכת שבה אותה תשתית משרתת כמה צרכים במקביל. המדינה עצמה מתחילה ליישם את המודל הזה בקנה מידה רחב יותר. מכרז ממשלתי שפורסם השנה עוסק בתכנון, מימון, הקמה, הפעלה ותחזוקה של מתקנים פוטו־וולטאיים על גגות, כולל טכנולוגיית BIPV שבה המערכת הסולארית משתלבת במעטפת המבנה.
המכרז המעודכן כולל גם התייחסות למבני מגורים, מסחר, תעשייה ותיירות. אבל לצד הפוטנציאל יש גם פער משמעותי בין הפוטנציאל לבין קצב המימוש. מבקר המדינה מצא כי במרחב העירוני קיים פוטנציאל ייצור משמעותי, אך שיעור המימוש עדיין נמוך. לפי נתוני הביקורת, נכון לשנת 2023 הותקן במרחב העירוני הספק של כ־2,700 מגה־וואט מתוך פוטנציאל מוערך של כ־11,400 מגה־וואט. המבקר הצביע בין היתר על חסמי רגולציה ומימון. הפער הזה דווקא מעניין את עולם הנדל״ן. כאשר קיים פוטנציאל גדול שאינו ממומש, נוצרת הזדמנות עבור בעלי נכסים, יזמים וחברות המתמחות באיתור גגות ובהפעלת מערכות.
נכס שהיום מייצר רק דמי שכירות או פעילות מסחרית יכול בעתיד לייצר גם ערך אנרגטי נוסף. המשמעות היא שגם בדיקת נאותות של נכס עשויה להשתנות. לצד בדיקת טאבו, זכויות בנייה, שמאות, הכנסות ושוכרים, משקיע יכול לשאול גם מהו פוטנציאל הגג, האם קיימת תשתית מתאימה, מהן זכויות השימוש בו והאם ניתן להקים עליו מערכת או להתקשר עם מפעיל חיצוני. הגישה הזו יכולה להיות משמעותית במיוחד בנכסים מסחריים ותעשייתיים שבהם שטחי הגג גדולים יחסית. במקרים כאלה, הגג עשוי להיות נכס תפעולי בעל פוטנציאל כלכלי עצמאי, ולא רק חלק מהמבנה.
ככל שהשוק יתפתח, ייתכן שנראה יותר עסקאות שבהן הפוטנציאל האנרגטי של הנכס יהפוך לחלק מהשיקולים בתמחור ובבחירת ההשקעה. בסופו של דבר, המפגש בין אנרגיה סולארית לנדל״ן יוצר שינוי עמוק בדרך שבה אנחנו מסתכלים על נכסים. דירה היא לא רק ארבעה קירות, בניין הוא לא רק אוסף דירות וגג הוא לא רק שטח שמסתיר את הדיירים מהשמש. הנדל״ן של העתיד צפוי להיות מחובר יותר לאנרגיה, לטכנולוגיה וליכולת לייצר הכנסה או חיסכון מתוך השטח הקיים. מי שיזהה את הפוטנציאל הזה מוקדם ויבחן אותו בצורה מקצועית יכול למצוא מקור נוסף ליצירת ערך בנכס.
למידע נוסף הירשמו, ונחזור אליכם בהקדם:
