ארמניה, מדינה עתיקה וייחודית השוכנת בדרום הקווקז, משלבת בין היסטוריה מרתקת לבין מציאות גיאו־פוליטית מאתגרת. לאחר עשרות שנים תחת ברית המועצות, הפכה המדינה לעצמאית בתחילת שנות התשעים ושמרה על קשרים קרובים עם רוסיה. עם זאת, בשנים האחרונות היא מפתחת יחסים כלכליים וחברתיים הדוקים גם עם ישראל, בין היתר בזכות הדמיון בין העמים והמורכבות האזורית המשותפת. למרות הכלכלה המוגבלת והעוני היחסי, ארמניה הופכת אט אט ליעד שמושך תשומת לב מצד משקיעים ישראלים המחפשים הזדמנויות נדל״ן במחירים נמוכים ובתשואות פוטנציאליות גבוהות.
שוק הנדל״ן המקומי עדיין אינו מפותח כמו זה של גיאורגיה אך הנתונים הכלכליים מלמדים על מגמת שיפור מובהקת. בשנת 2019 צמחה כלכלת ארמניה בשיעור מרשים של מעל שבעה אחוזים, כאשר מחירי הנדל״ן עלו במעל עשרה אחוזים בממוצע לאחר תקופה ארוכה של קיפאון. שילוב של סביבה עסקית נוחה עם הון מקומי מוגבל יצר קרקע פורייה למשקיעים זרים ובמיוחד למשקיעים מישראל המחפשים תשואה גבוהה לצד סיכון מחושב.
למידע נוסף הירשמו, ונחזור אליכם בהקדם:
היתרון המרכזי של השקעות נדל״ן בארמניה טמון במחירים הנמוכים באופן חריג ביחס למדינות מערביות ואף ביחס לרבות ממדינות מזרח אירופה. דירה בשכונות מבוקשות בירוואן עשויה לעלות כשלושים אלף דולר בלבד בעוד שגם נכסים במרכז העיר אינם חוצים את רף אלף ומאתיים הדולרים למטר רבוע. מחירים אלו אינם קיימים כמעט באף עיר בירה אחרת ובוודאי לא בשוק שאליו משקיע ישראלי מורגל. עם זאת, מכיוון שמדובר בשוק מתפתח ולא יציב, מומלץ להימנע מאזורים מרוחקים או כפריים ולהתמקד באזורים המבוקשים של הבירה שהינם יציבים יותר ומניבים יותר.
היחסים ההדוקים בין ישראל לארמניה מהווים יתרון משמעותי נוסף. שתי המדינות נהנות מחיבור תרבותי פוליטי ומסחרי כאשר ישראל מהווה יעד מרכזי לייצוא ארמני. שילוב זה מעניק למשקיע הישראלי סביבה ידידותית ומקטין את הסיכון ליחס מפלה כלפי משקיעים זרים. אף על פי כן ארמניה ניצבת בלב אזור רגיש גיאו־פוליטית ומוקפת מדינות עוינות בעיקר בשל זהותה הנוצרית. המתח המתמשך מול אזרבייג׳ן סביב נגורנו קרבאך והיחסים המורכבים עם טורקיה משפיעים באופן ישיר על רמת הוודאות הכלכלית ועל יציבות השקעות הנדל״ן במדינה.
כמעט כל פעילות הנדל״ן הזרה מתרכזת בירוואן העיר הגדולה במדינה שבה נמצאים המוקדים העסקיים והכלכליים החשובים. השקעה בדירות למגורים בבירה נחשבת הסולידית ביותר אם כי התשואה הממוצעת עומדת לרוב על פחות מחמישה אחוזים. לעומת זאת השקעה במשרדים או בנכסי תעשייה נחשבת מסוכנת יותר בשל שיעור האבטלה הגבוה וחוסר הוודאות הכלכלית. גם השקעות לטווח קצר באזורים תיירותיים אינן מומלצות שכן התיירות בארמניה מוגבלת ואינה מושכת קהל אמיד כמו במדינות שכנות.
לצד היתרונות קיימים גם חסרונות משמעותיים. השוק המקומי התקשה להתאושש לאחר משבר 2008 ומחירי הנדל״ן שבו עלו לאט במיוחד. התלות הגדולה של ארמניה בכלכלה הרוסית יוצרת סיכון נוסף מאחר שמשבר כלכלי ברוסיה משפיע ישירות על ערך המטבע הארמני ועל חוסנה הכלכלי של המדינה. לכך מתווספת בעיית שחיתות מוסדית שעלולה להקשות על משקיעים זרים במקרה של מחלוקות משפטיות או עסקיות. מכל הסיבות הללו מומלץ להיעזר בחברות תיווך מקצועיות שאינן מקומיות ובמשרדי עורכי דין מנוסים הפועלים בזירה זו על מנת לצמצם סיכונים.
היבט חשוב נוסף הוא תחום המיסוי וההוצאות הנלוות. בשנת 2017 נחתמה אמנה למניעת כפל מס בין ישראל לארמניה שנכנסה לתוקף בשנת 2019 ומאפשרת למשקיעים להימנע מתשלום מס כפול. החל משנת 2021 ארמניה החלה ליישם רפורמת מס חדשה שתיכנס בהדרגה בשנים הקרובות ותשפיע על אופן המיסוי על הכנסות משכר דירה ועל רווחים ממקרקעין. לצד המיסוי קיימות גם עלויות של ניהול נכס עמלות תיווך ותחזוקה שחשוב לקחת בחשבון בעת חישוב התשואה נטו.
לסיכום שוק הנדל״ן בארמניה מציע שילוב ייחודי של מחירים נמוכים פוטנציאל להשבחה גבוהה וסביבה עסקית ידידותית למשקיעים זרים לצד סיכונים גיאו־פוליטיים כלכליים ומבניים שמחייבים זהירות רבה. למשקיעים ישראלים המוכנים לבחון שווקים מתפתחים ולהיעזר בגורמים מקצועיים יש בארמניה הזדמנות מעניינת אך מדובר בהשקעה הדורשת הבנה מעמיקה סבלנות ויכולת להתמודד עם תנודתיות אזורית.
למידע נוסף הירשמו, ונחזור אליכם בהקדם:
