כל מי שרכשו בחייהם דירת מגורים מודעים לעובדה שהון עצמי רב הוקצה למטרה זו, אך במרוצת השנים למשק הבית מוצבות מטרות חדשות. רכישת דירה ראשונה נראתה לנו בעבר כמאתגרת, אך משק הבית מעוניין להתקדם ולייצר לעצמו השקעות שיגדילו את הרווחה הכלכלית.
האתגר בהשקעות משמעותיות הוא במשאבים ומקורות – וכשההון העצמי הפנוי נמוך, בשעה שהריביות על משכנתאות בישראל נמצאות בשפל היסטורי, המוטיבציה להשתמש בנכס קיים כאמצעי למימון השקעות בנדל"ן היא גבוהה מאוד.
השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם!
עם זאת, הידע של הציבור בנושא הוא מצומצם יחסית, וכאן ננסה להבהיר את התהליך בכל אחת מההשקעות שתבחרו. נסביר קודם את התהליך של נטילת הלוואה נוספת כנגד שעבוד דירה – הלוואה שאנחנו נוטלים כחלק מלקיחת משכנתא נוספת.
נוכל לקחת אותה מהבנק שהעניק לנו את המשכנתא המקורית, ולעתים אף מבנק אחר כשעבוד נוסף על הדירה. אם אין לנו משכנתא קיימת על דירה שבבעלותנו, נוכל לגשת לכל בנק שנבחר כדי לקבל את ההלוואה. בכל אחד מהמקרים יהיה מדובר בבקשת אשראי חדשה.
דירה להשקעה היא מושא חלומם של ישראלים רבים. בשנים האחרונות ניסו ממשלות ישראל להילחם בתופעה, אך עדיין דירה נוספת היא בבחינת מטרה נשגבת.
עבור רוב הישראלים שיש להם כבר משכנתא, הגעה לדירה שנייה ללא הלוואה נוספת כנגד דירה קיימת היא מאתגרת, משום שהיא דורשת גיוס הון עצמי של 50% מעלות העסקה, בנוסף לעלויות נלוות.
אחת מדרכי המימון הפופולריות לביצוע השקעות היא לרכוש את הדירה השנייה כנגד שעבוד הנכס הקיים. על הדירה הנוכחית שבבעלותכם ניתן לקבל משכנתא עד שיעור מימון של 50% משווי הנכס הנוכחי ולא יותר מ-50% משוויו של הנרכש (במידה ויש משכנתא על הנכס ניתן להגדיל עד 50% משווי הנכס).
ישנם גופי אשראי חוץ בנקאיים שדרכם ניתן לקבל גם מעל 50% מימון. במקביל, ניתן לקחת משכנתא על הנכס הנרכש בשיעור של 50% מימון, ובכך למעשה לממן את כל הרכישה מכספי הבנק. זאת, כמובן, בכפוף לבחינת ההכנסות ויכולת ההחזר. הריביות במקרה של שעבוד נכס קיים לצורך רכישת דירה שנייה יהיו הנמוכות ביותר מבין כל האלטרנטיבות.
הפריסה ארוכת השנים, לצד השכירות העתידית, יאפשרו למשק הבית להמשיך להתנהל כרגיל מבחינת התזרים השוטף. כמו בכל עסקת נדל"ן, גם בעת רכישת דירה נוספת להשקעה, יש לקחת בחשבון את העלויות הנלוות: מס רכישה, עורך דין לליווי העסקה, תיווך, יועץ משכנתאות, לעתים אף שיפוץ וכו'. אלה עלויות שתצטרכו לקחת בחשבון בתקציב ההשקעה והמימון לנכס.
הלוואה לצורך השקעת נדל"ן בחו"ל תתומחר על ידי הבנקים בארץ כבעלת סיכון גבוה יותר מהשקעת נדל"ן בישראל – כך שהריבית תהיה גבוהה יותר מרכישה בארץ. מדובר על תוספת ריבית של 1.5%-2% ברוב המקרים. אם התשואה הפוטנציאלית על הנכס שרכשתם גבוהה יותר עם מרווח ביטחון, עלות המימון לא אמורה למנוע מכם להשקיע.
זיכרו שעליכם קודם לוודא מה הן העלויות הנלוות על השקעה בחו"ל מעבר להשקעה עצמה. רכישת דירה בודדת להשקעה לרוב כרוכה בעלות של מלווה משקיעים, פתיחת חברה לרישום הנכס, עלויות המרת מט"ח ועוד. בחלק מהמדינות ישנו גם מס רכישה.
דיברנו על האפשרות להשתמש בדירה שבבעלותכם כדי לבצע השקעות חדשות, בעוד חלק ממשקי הבית עושים שימוש בהלוואות כנגד הנכס לסגירת חובות. במקרה של השקעות, אנחנו נוטלים "הלוואות טובות" שאמורות לאפשר למשק הבית להגדיל את ההון העצמי – ולמנף אותו.
לבתים ולדירות בישראל ישנם לעתים אחוזי בנייה לא מנוצלים. בתהליך של הוצאת היתרים ובנייה בפועל אפשר להשביח את הנכס, ולהעלות את ערכו בצורה משמעותית. הלוואה למטרת שיפוץ או השבחת הנכס ניתנת בתנאים הקרובים ככל הניתן להלוואה לדיור, היות וערך הנכס והבטוחה שיש בידי הבנק נשארת.
במקרה שאתם יוצאים לתהליך של הרחבת זכויות בנייה בנכס קיים ומימושן, זיכרו שעליכם לקחת בחשבון עלויות של היתר בנייה, דמי השבחה, עיצוב פנים ועוד. עם זאת, עליכם לבחון תמיד אם ביכולתכם לעמוד בהחזר ההלוואות.
אם מדובר ברכישת דירה להשקעה, עליה להיות בעלת פוטנציאל לתשואה כוללת גבוהה מעלות ההלוואה שלקחתם. אם מדובר בדירה בחו"ל, התשואה משכירות צריכה להיות גבוהה מעלות החזר ההלוואה. בשיפוץ והשבחת נכס כדאי לבדוק שההשבחה או תוספת הבנייה יביאו בוודאות גבוהה לעליית ערך.
השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם!
