בעשור האחרון שוק הנדל״ן בישראל עבר מהפכה של ממש. אם בעבר משקיעים התמקדו בעיקר במחירי דירות, ריביות ומשכנתאות, כיום יותר ויותר אנשי מקצוע מבינים שהכסף הגדול נמצא דווקא במקום אחר, תוכניות המתאר הארציות של מדינת ישראל. מאחורי כל שכונה חדשה, מגדל מגורים, מתחם פינוי־בינוי, רכבת קלה, תחנת מטרו או אזור מסחר ענק, עומדת בדרך כלל תוכנית תמ״א שמשנה לחלוטין את פני האזור ואת הפוטנציאל הכלכלי שלו.
עבור משקיעי נדל״ן, יזמים ובעלי קרקעות, הבנת עולם התמ״אות כבר מזמן אינה יתרון בלבד, אלא כלי אסטרטגי מהותי שיכול לקבוע האם עסקה תהפוך להזדמנות יוצאת דופן או להשקעה בינונית. תמ״א היא למעשה תוכנית תכנון ממשלתית בקנה מידה ארצי, שנועדה לקבוע כיצד תתפתח מדינת ישראל מבחינת מגורים, תחבורה, תשתיות, אזורי תעסוקה, אנרגיה, רכבות, מרכזים לוגיסטיים, צפיפות בנייה והתחדשות עירונית.
למידע נוסף השאירו את הפרטים:
בפועל, תוכניות התמ״א משפיעות באופן ישיר על שווי קרקעות, זכויות בנייה, ביקושים, מחירי דירות ועל עתיד הערים בישראל. כאשר רוב הציבור שומע את המונח “תמ״א”, הכוונה בדרך כלל היא לתמ״א 38, התוכנית שהפכה למנוע המרכזי של ההתחדשות העירונית בישראל. מטרתה המקורית הייתה חיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה, אך עם השנים היא הפכה גם למנוע כלכלי אדיר עבור שוק הנדל״ן.
במסלול של תמ״א 38/1 מחזקים את המבנה הקיים, מוסיפים ממ״דים, מעליות, מרפסות ומשדרגים את הבניין כולו, כאשר היזם מקבל זכויות בנייה נוספות. במסלול של תמ״א 38/2 הורסים את הבניין הישן ובונים בניין חדש לחלוטין, כאשר בעלי הדירות מקבלים דירות חדשות ומשודרגות והיזם נהנה מזכויות בנייה ומכירת דירות נוספות. ערים כמו רמת גן, בת ים, פתח תקווה, נתניה ו־חדרה עברו שינוי משמעותי בזכות פרויקטים מסוג זה.
לאחר דעיכת תמ״א 38 הארצית, נכנסה בהדרגה חלופת שקד, שמעניקה לרשויות המקומיות כוח תכנוני רחב יותר. המטרה היא לקדם פרויקטים גדולים יותר, להגדיל צפיפות במרכזי ערים ולאפשר לעיריות גמישות תכנונית רחבה יותר בהתאם לאופי העיר והצרכים המקומיים שלה. אחת התוכניות המשפיעות ביותר בישראל היא תמ״א 35, אשר קובעת היכן יוקמו שכונות חדשות, אילו אזורים יישארו שטחים פתוחים, מה תהיה צפיפות הבנייה וכיצד יתפתחו המטרופולינים בישראל.
לתוכנית זו יש משמעות כלכלית אדירה, משום שאזור שנכנס לתוכנית פיתוח עשוי ליהנות מעליות ערך משמעותיות לאורך השנים. אחת התוכניות המדוברות ביותר כיום היא תמ״א 70. לכאורה מדובר בתוכנית תחבורתית, אך בפועל מדובר באחת מתוכניות הנדל״ן המשפיעות ביותר שנראו בישראל בעשורים האחרונים. התוכנית כוללת הקמת תחנות מטרו תת־קרקעיות, זכויות בנייה מוגדלות, מתחמי עירוב שימושים, מגדלי מגורים ומסחר והגדלת צפיפות סביב התחנות.
המשמעות למשקיעי נדל״ן ברורה לחלוטין. אזורים הסמוכים לתחנות מטרו עתידיות עשויים להפוך למוקדי ביקוש חזקים במיוחד בשנים הקרובות. ערים כמו תל אביב, חולון, ראשון לציון, בת ים ו־פתח תקווה כבר מושכות עניין רב מצד יזמים ומשקיעים שמבינים את פוטנציאל ההשבחה העתידי. בשקט יחסי ובלי יותר מדי כותרות בתקשורת, תמ״א 75 הופכת לאחת התוכניות המסקרנות ביותר עבור משקיעי נדל״ן.
התוכנית עוסקת בפיתוח מרכזים לוגיסטיים, מסופי מטען, מחסנים חכמים, אזורי תעשייה מתקדמים ותשתיות תחבורה ותפעול. בעידן שבו המסחר האינטרנטי והלוגיסטיקה צומחים בקצב מהיר, ישראל נדרשת להקים עוד ועוד מרכזי הפצה ואחסון מתקדמים. המשמעות היא שאזורים שבעבר נחשבו שוליים יחסית עשויים להפוך למוקדי פעילות כלכלית משמעותיים בזכות קרבה למחלפים, רכבות, נמלים וצירי תחבורה מרכזיים.
משקיעים רבים מתחילים לזהות פוטנציאל בקרקעות הסמוכות לאזורי תעשייה, מתחמים לוגיסטיים ומרכזי תחבורה חדשים. בפועל, תמ״א 75 עשויה להשפיע בעתיד לא רק על נדל״ן מסחרי ותעשייתי, אלא גם על מחירי המגורים בערים הסמוכות למוקדי תעסוקה חדשים. תוכנית משמעותית נוספת היא תמ״א 1, המאחדת תחתיה עשרות תוכניות ארציות בתחומי המים, החשמל, התחבורה, המסילות, החופים, הגז והתשתיות הלאומיות. עבור יזמים גדולים וגופי השקעה, מדובר באחת התוכניות החשובות ביותר להבנת כיוון ההתפתחות של ישראל בעשורים הקרובים.
ישראל נמצאת כיום בעיצומו של אחד מתהליכי הפיתוח הגדולים בתולדותיה. הגידול באוכלוסייה, המחסור בקרקעות והצורך בתחבורה מתקדמת דוחפים את המדינה לעידן של התחדשות עירונית, בנייה לגובה, מרכזי לוגיסטיקה, מגדלי ענק ומתחמי עירוב שימושים סביב רכבות ומטרו. בעידן החדש של שוק הנדל״ן הישראלי, מי שמבין תוכניות מתאר מבין לאן הולך הכסף. יותר מתמיד, ההשקעות החכמות מתחילות הרבה לפני שהטרקטורים עולים לשטח.
למידע נוסף השאירו את הפרטים:
